私有产权、不可转让性与宅基地使用权流转

农村宅基地是否可以自由流转，关乎农民的切身利益。我国相关法律禁止农村宅基地流转。从产权的构成、功能和不可转让性规则角度分析，限制宅基地流转破坏了产权的完整性，并且有悖于不可转让性规则的理论基础，宅基地使用权应当自由流转。     

宅基地"三权分置"背景下农房抵押意愿影响因素分析 ——基于社会资本视角

基于福建742份农户调查数据,通过建立Logit-ISM模型,分析外部性、认知性以及关系性3个维度的社会资本对农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款意愿的影响情况.结果表明:(1)外部性社会资本(以"是否加入合作社"和"外出打工经历"指标衡量)和认知性社会资本(以"是否了解农村产权抵押"和"信贷政策"的指标衡量)对农民参与住房财产权抵押贷款意愿有显著的正向影响;(2)不同维度的社会资本对农民产权抵押融资意愿的影响存在差异:外部性社会资本作为深层次的原因影响着其认知性社会资本水平,进而影响贷款需求和经历,最终影响农民对农房的抵押融资意愿.基于此,为提高农民农房以及宅基地抵押融资的成功,建议加大对农民人力资本投资和农村产权知识的宣传以提高农民认知水平,鼓励农民加入当地农民合作社;借鉴一些地区宅基地抵押贷款权益实现的成功经验,在不同地区分类有序推进,以尽可能减少农村正规信贷供给的不足问题.     

1949年以来中国农村宅基地制度的演变

调整和规范农村宅基地的制度包括：农村宅基地法律制度和农村宅基地政策制度。根据农村宅基地所有权性质演变与原始取得宅基地权利的主体演变，可将农村宅基地制度分为农村宅基地农民私人所有、农民享有宅基地所有权，宅基地归生产队集体所有、农民享有宅基地使用权，宅基地属于农民集体所有、农村居民和城镇居民享有宅基地使用权，宅基地属于农民集体所有、农户享有宅基地使用权等四个阶段。不同的阶段具有不同的法律政策内容及其特点。     

农民宅基地产权要素认知与流转意愿调查——基于广东省农户调查

本文基于广东省19个县(市、区)34个行政村544户农户的抽样问卷调查,分析不同群体农民对宅基地产权要素的认知及其宅基地流转意愿.结果表明:55.98％的农户对宅基地所有权归属认知错误,农民的年龄、文化程度、家庭年纯收入与农民的宅基地产权要素认知呈正相关;73.68％的农户愿意流转宅基地使用权,农民的年龄与农民的宅基地使用权流转意愿呈负相关,文化水平与农民的宅基地使用权流转意愿呈正相关,家庭年纯收入与农民的宅基地使用权流转意愿不相关.     

农村宅基地使用权抵押问题探讨

现行立法对宅基地使用权抵押问题都基本上持否定态度。农村经济的发展以及农村土地市场的形成客观上要求宅基地使用权抵押这种法律现象的存在。完全禁止抵押在事实上限制了农民扩大再生产的有效途径。完全可自由抵押在客观上又有可能造成严重的后果。十七届三中全会明确提出了要完善宅基地制度,加强宅基地管理,保护农户宅基地用益物权,这为宅基地制度改革留下了制度空间。因此,有必要建立起有限制的宅基地使用权抵押制度,通过合理的限制条件来避免允许抵押后给农村经济的发展和稳定带来的不利后果。     

产权认知、家庭特征与农户土地承包权退出意愿

农民对土地产权的认知情况是影响其土地承包权退出意愿的关键因素。通过对陕西关中地区的580户农户进行问卷调研发现,43.62%的农民认为自己有土地占有权,95.2%的农民认为自己拥有土地使用权,94.5% 的农民认为自己有土地收益权,63.1%的农民认为自己拥有土地流转权。而49.48%的农民愿意用承包地换经济补偿,24.83%的农民愿意用承包地换城镇户口,14.14%和11.55%的农民愿意以承包地换城镇住房和城镇医疗保险与社会保险。另外,Logistic回归模型结果显示,农民对土地占有权的认知状况对其土地承包权退出意愿有显著正向影响,农民对土地收益权和流转权的认知状况对其土地承包权退出意愿有显著负向影响,而农户对土地使用权的认知状况对其土地承包权退出意愿影响不显著。除此之外,农民的年龄越大、受教育程度越高、家庭供养率越大以及有子女在城镇上学或工作的,其土地承包权退出意愿越强;农民承包地的面积越小、农业收入占家庭收入的比重越低以及距离最近县城的距离越近,其土地承包权退出意愿越强。     

宅基地权属观念的地方性建构——基于皖北S村宅基地制度实践的分析

农村建设用地的用途管制规定了农民宅基地所有权的集体属性,而在具体的产权实践中,农民对宅基地的产权认知越来越趋向于私有化。宅基地产权的地方性建构意味着对土地产权的讨论必须进行“在地化”的理解,S村宅基地制度的在地化实践以及土地管理权的上收为农民提供了富有弹性的私人化实践空间。同时,基于地方性共识的农民宅基地需求同该制度空间相耦合,共同形塑了农民对宅基地属性的私化认知。     

非财产性权利:农村宅基地的属性与价值辨析

宅基地使用权能否自由流转并非是单纯的经济或私人权利问题。宅基地的自然、社会和政治法律等多重属性决定宅基地是非完整商品,不能自由流转。95%的农村宅基地由于不具备交易的市场和条件而没有交换价值,因而,即使放开宅基地使用权自由流转也不能增加农民财产性收入。在实践中,农民和国家分别基于长远生计保障和社会稳定的考虑,共同选择了作为保障性权利而非财产性权利的宅基地使用权。综上可以得出,我国政府坚持限制宅基地使用权流转无疑是明智稳妥之举。     

农户分化下农民宅基地退出意愿差异性研究——基于江苏省886个样本数据

利用江苏省886个农户调研样本数据,基于农户分化下研究农民宅基地退出意愿差异性,首先通过交叉表进行描述性统计分析其差异性,并利用Logistic模型对农民宅基地退出意愿影响因素进行计量分析,得出主要影响农民宅基地退出意愿的因素有农民宅基地产权归属认知、农民受教育程度、农户家庭所在区位性质、农地流转情况、农户家庭类型、家庭规模及受访者年龄7个因素,基于此提出宅基地退出工作应倾向于中远郊地区、对退出农户实行各项包括就业、社会保障措施解除农民后顾之忧、针对不同类型农民实现多样化安置补偿方式选择等政策建议。     

农房抵押的法律困境与对策研究——基于安徽省农房抵押试点地区的调研

农房是农民享有的一项重要的财产.通过安徽省农房抵押试点地区的调研发现,现行法律对宅基地使用权的禁止抵押和受让对象的限定成了农民住房财产权发展的障碍.宅基地使用权的法律开禁和有偿使用及建立农房抵押权实现后政府收储机制能有效解决农民融资难、农村宅基地空闲严重问题,有利于盘活农村宅基地及发展农民住房财产权.     

农村宅基地使用权抵押的立法嬗变与制度重构

宅基地能否抵押及如何抵押是学界争议之焦点。基于宅基地立法之嬗变及相关法律机理证成宅基地使用权有限抵押的成立,其制度设计上应坚持公平与效率的辩证统一,并在内部法权结构上体现实质正义和保护农民的倾斜性救济原则。宅基地抵押本质上为土地使用权之抵押,其可通过抵押合同和登记公示而设定,农民集体成员和非集体成员皆可成为抵押权主体。抵押权实现时,在同等条件下应赋予集体成员优先回赎权,或本集体成员无意购买时,可由农民集体优先有偿收回。立法上应赋予农民宅基地使用权之抵押权能,构建宅基地有偿使用制度和期限制度,并修订《物权法》等法律以确保宅基地有限抵押制度的有效运行。     

贵州省农村宅基地退出潜力评估研究——基于3个典型样本区的农户意愿调查分析

现以贵州省三个不同城镇化水平层次的典型代表区作为样本区域,采取分层抽样与随机抽样相结合的方法,运用统计分析法全面分析了农民对拥有宅基地的认识以及对闲置、废弃宅基地退出的意愿和期望得到的补偿。通过分析发现:受访者年龄越大,家庭人口越多,对占有宅基地的依赖性越大。性别、受教育程度对宅基地退出意愿的影响较小。拥有的宅基地个数越多,越是愿意退出宅基地;宅基地占地面积的大小对宅基地退出意愿影响较小。宅基地功能越多,越不愿意退出。对政策的认知,宅基地退出的补偿方式以及预期退出后的生活改善程度对宅基地退出意愿有较大影响。针对调查分析结果,提出了明晰宅基地产权,研究建立农村宅基地价格评估体系,以及建立相关保有压力机制等一系列政策建议。     

农村宅基地使用权抵押流转的路径选择——基于河南省新乡市190家农户的调查

农村宅基地使用权抵押流转在我国受到严格的政策限制,根据对全国农村改革试验区--新乡市190个农户多阶段随机抽样和重点抽样调查显示,农户对宅基地使用权抵押流转意愿强烈,且隐形交易愈来愈烈。政府对农村宅基地抵押流转市场宜“疏”不宜“堵”,应积极推进“宅基地使用权抵押流转”的试点工作,进行农村宅基地管理制度创新,预警并防范农村宅基地使用权流转后可能出现的风险。     

农村现行宅基地制度的突出缺陷及改革取向

我国农村现行宅基地制度的形成和建立经历了漫长复杂的历史过程,其现行规定是:农村宅基地归集体所有,农户使用,不得自由交易、出租和转让;一户一宅,不得超出省、区、市的规定标准;农村居民不得向城镇居民转让农村宅基地和住房,城镇居民也不得到农村购买农民宅基地和住房。该制度的突出缺陷就是没有实行市场化交易机制。由于没有市场化交易机制,农村现行宅基地制度成为制约农民财产性收入增长、城乡建设资源有效利用、工业化城镇化和农业现代化进程发展的桎梏,成为城镇房价地价上涨和土地财政的制度源泉,成为干群冲突和群体事件的重要根源。因此,只有以市场化为导向全面深化农村宅基地制度改革,全面放开农村宅基地使用权的交易转让,实行政府征收农村宅基地和住房参照市场交易价格进行的运行规则,对城乡建设用地和住房全面征收房地产税,才能完善宅基地交易管理,切实保护农民利益。     

宅基地改革对农户所有权认知转变影响作用研究——以余江试点为例

基于余江调研数据,运用Mlogit模型分析宅基地制度改革试点对于农户所有权认知转变的影响作用,为强化宅基地所有权认知提供理论参考。研究结果表明,农户越是觉得宅基地审批建房难,就越不容易转变认知。农户越是感觉到村集体对违规宅基地处罚力度大,就更容易实现宅基地个人所有向集体所有转变。同时,是否是党员、家庭常住人口比、家庭年收入、村庄人口流动性、村庄是否为单一姓氏等个体与村庄特征同样对农户宅基地所有权认知具有显著影响。通过调节效应分析,农户是否在城镇购房、家庭宅基地面积的个体特征会对上述作用机制产生强化作用。基于上述分析认为,宅基地改革试点确实对农户宅基地所有权认知转变发挥了显著作用,但是要完全实现对所有权认知重塑仍需要一个长期过程。在这个过程中,需要充分保护农民的合法权益,消除村民对未来权益的担心,增强改革结果的公平性,采取差异化工作方案,这样才能使村民更加信任集体组织的权威性,更加容易实现产权认知转变。     

产权认知、行为能力与农地流转签约行为——基于全国890 个农户的抽样调查

运用Logistic模型对全国890个样本农户的调查结果进行实证分析,揭示农户的农地产权认知、行为能力、禀赋特征及农地流转特征对签约行为的影响。研究表明：农户对农地排他权的认知、农户的交易能力、非农就业及农地流转的对象与方式会对农户的签约行为产生影响。提出了相应的政策建议：在法律上赋予农户稳定的地权;从法律上进一步界定农户对土地的产权,并对其他群体的行为进行规范和限制;加强对国家法律和政策的宣传与解释,帮助农户更好地理解国家法律和政策来保护自身的权益;提高农民工的社会保障来促进农地流转的契约化和规范化,进而保障务工农民的权益。     

社会网络对农户宅基地流转意愿和行为的影响——基于内在认知的中介效应

通过将农户对宅基地的内在认知细分为流转政策认知、经济价值认知和产权认知三个方面,进而构建“社会网络—内在认知—宅基地流转”的理论分析框架,并基于合肥市1121份农户调研问卷,实证分析农户社会网络对其宅基地流转意愿和行为的影响及其作用机制。研究表明,社会网络提升农户的宅基地流转意愿并促成其流转行为,且对流转意愿的影响效应高于流转行为。异质性分析表明,社会网络对宅基地未确权农户的流转意愿和行为的正向作用更强;对于青年和中年农户,社会网络能够提高其流转意愿,但对流转行为并不产生影响,对于老年农户,社会网络能够促成其流转行为,但对流转意愿不产生影响。机制分析表明,社会网络可以通过提升农户对于宅基地的流转政策认知和经济价值认知间接提高其流转意愿并促成流转行为,而产权认知的间接效应未发挥显著作用。     

农村宅基地抵押试点运行机制研究

现行农村宅基地使用权抵押试点分别以财产流转性收益和农村金融市场扩展为抵押主题,采取农民房屋所有权并附属宅基地使用权间接抵押和宅基地使用权直接抵押两种模式,多种类型。试点宅基地使用权抵押融资存在抵押权合法性、抵押物处置效力的法律风险。宅基地使用权抵押应遵循适合我国土地政策和农民利益需求的合理途径,完善抵押登记制度;宅基地使用权转让应适度市场化运作,其受让后的宅基地使用权期限界定为30年为宜。     

产权强度、资源禀赋与征地满意度——基于全国273个被征地农户的抽样问卷调查

基于产权强度的理论框架,结合农户资源禀赋特征,采用Ordered Probit概率模型实证分析了影响农户征地补偿满意度的影响因素,并揭示其政策含义。研究表明:产权强度各维度和农户资源禀赋对农地征收满意度的影响显著。其中,赋权方面,农户排他权认知与法律赋权的偏离降低了征地满意度;实施方面,农户的处置与交易能力提高了征地满意度。得出结论:降低农户对土地权益认知与法律赋权之间的偏离程度,能够改善征地满意度;避免法律歧视的土地赋权是解决问题的关键;鼓励农地的流转集中,缓解农地的细碎化,促进农业的规模经营,能够对土地征收形成有效制衡。提出土地征收及其补偿问题并不是一个简单的福利保障功能及其替代问题,而是隐含着农民对土地财产权利的诉求,应强化农民的土地赋权。     

农户产权抵押借贷行为及对家庭福利效果影响分析

文章以我国西北地区产权抵押试点地区农户2013年的调查数据为样本,研究分析农户产权抵押融资借贷及其福利效应。研究结果表明:农村产权抵押借款对于农户家庭的福利效应显著,农户借款促进了农户家庭收入的增长并带动了农户家庭生产支出的增加;目前我国西部地区形成的两种产权抵押融资模式对于农户福利水平的影响不同,农户自发、自下而上推动的抵押融资模式对农户家庭农业收入及年收入具有显著促进作用;政府主导、自上而下引导的抵押融资模式对于农户非农收入具有显著拉动作用;此外,土地规模化经营模式能有效促进农民增收。