楼市“熊途”的三大谜团

当前，房地产业正处于“大变局”中：房企遭遇“史上最艰难时刻”，纷纷转向二三线市场；银行融资模式越发艰难，社会资本逐渐成为主渠道；限购政策走到瓶颈，房产税全面推广条件不足；地方政府土地收入下降，保障房规模却在扩大……在这迷雾重重的“变局”中，关系着楼市前景的三大谜团有待揭开。     

制约农户土地托管的因素分析——以西安市长安区为例

本文针对当前农户土地托管率比例较低、托管意愿不强的现状,以土地托管试点单位西安市长安区为例,从农户自身、托管机构、政府支撑体系等各个角度进行分析。分析发现,制约农户土地托管的因素主要有农户固守的传统观念、家庭人口数多和缺少非农就业途径;托管价格随意性强、托管机构责任心不够、托管监管协调体系不完善;农村金融、农村社会保障等支持体系的不健全。针对上述因素,提出创新土地托管政策引导机制,改变农户传统观念;增加老年人就业机会、发展老年服务业;加强土地托管市场化建设,推动托管公司竞争机制的形成;加强支撑体系建设,着力发展农村金融和完善农村社会保障体系等建议。     

“条”“块”不对称：跨界海域环境治理政策失灵的制度归因——以《渤海碧海行动计划》为例

跨界海域环境治理因为涉及到多个部门和不同区域,在政策的具体执行中采用的是科层制管理方式。条块分割、职责明确、文牍主义是科层制组织高效管理的最基本要素。但是,在环渤海环境治理政策制定和实施的过程中,因为＂条＂和＂块＂的不对称等原因,科层制管理中出现的官僚主义作风、各部门间的敷衍推诿、各地方政府间的利益冲突和地方执行机关的形式主义等导致了政策失灵。《渤海环境保护总体规划》的实施在同样的制度环境中将遭遇与《渤海碧海行动计划》失效的同样困境,其结果必然体现为政策失灵。     

失地农民“卷入式”负博弈困境的制度逻辑与破解路径

在我国高速城市化进程中催生了大量失地农民。失地农民被迫失去土地承包经营权,缺乏市场谈判资格与平等博弈权利,从而陷入"卷入式"负博弈困境。通过对失地农民产生的制度机制分析,发现失地农民陷入"卷入式"负博弈困境与中国现行财政体制下的地方政府行为、中央与地方关系、干部体制、土地制度、土地征用政策等制度性因素密切相关。要使失地农民走出"卷入式"负博弈困境,其核心是从制度政策改革入手,克服造成失地农民问题的各种制度异化与制度障碍,按照公平正义的价值理念和城乡统筹的思路,对相关制度进行系统改革,建立健全促进失地农民转型的保障与支持制度。     

城镇化进程中的土地财政：两难困境与破解对策

在城镇化进程中,土地财政是由地方财政赤字、地方官员政绩考核方式与土地收益分配制度弊端等多方面原因导致的。土地财政面临进退两难的困境:持续推进,将推高房价,集聚金融风险;直接退出,将导致产业链重创,加剧城乡二元结构。只有强化中央财政的宏观管理、分离地方政府经营职能、改善地方政府官员的政绩考核制度、完善地方税收体系和构建兼顾国家、集体和个人的土地收益分配制度,才能治理城镇化进程中土地财政进退两难的困境。     

改革开放以来我国土地政策变迁的历史与逻辑

运用经济社会效应导向的综合性研究框架,将改革开放以来的土地政策变迁分为3个阶段:转型初期的土地政策(1979—2002年),科学发展观时期的土地政策(2003—2012年),全面深化改革时期的土地政策(2013至今),并分别归纳为"扩张型""规范型"和"合理型".通过对变迁逻辑的透视,发现私有产权、基本经济制度、市场配置是导致效率提高的制度选择,而利益结构失衡、地方政府牟利冲动是导致土地政策不理想的重要原因.中国土地政策继续改革的关键在于解决好土地可持续利用激励机制缺乏,土地收益分配机制不公平,所有制和私人产权矛盾以及政府与市场不合理定位这4类问题.     

农村环境政策“空转”及其矫正 ——基于模糊—冲突的分析框架

农村生态环境治理是我国生态文明建设的重要方面。近些年，国家陆续出台若干政策对农村生态环境进行治理，相关政策文件逐渐形成一套农村生态环境治理保护的制度支撑，但农村环境 政策受到政策文本模糊与地方政府执行冲突的影响，在实际中遭遇文件性、文字性、不作为、无效率等形式的“政策空转”困境。农村生态环境政策执行主体受到政策目标与责任分工模糊的影响，执行动力有强有弱，在执行过程中，地方政府在职能设置、政策工具的冲突影响下，部门之间的协调成效有大有小。执行动力与利益协调的结果影响执行客体的配合情况，产生农村环境政策执行不同的作用反馈机制。相对良好的反馈机制是强执行动力与协调顺畅的执行过程相结合的结果，也是政策得以有效落实的检验标准，而执行动力不足与执行过程协调困难则导致了农村环境政策执行在一定程度上呈现“空转”的状态。     

土地供应及其对房地产市场价格的影响

对土地供应总量、土地供应价格、土地供应方式及土地供应结构等方面与房地产市场价格之间的关系进行研究,分析土地政策对房地产市场发展的影响。通过对2008—2013年土地供应量、土地出让金、招拍挂出让面积及土地出让金占地方财政收入的比例等数据进行对比分析。结果表明:土地供应与房地产市场相互影响,土地供应量及供应结构对开发主体预期、开发规模、房地产产品的结构优化以及城市的协调发展产生影响;招、拍、挂供应方式反应真实的土地价格;房地产价格决定土地价格;地方政府对土地出让收入的过度依赖成为地价居高不下的重要原因之一。     

同级地方政府间关系的博弈分析

社会主义市场经济体制的确立,使地方政府逐渐成为独立的利益主体、地方利益的表达者。作为理性的“经济人”,最大限度地获取、维持地方利益就成为政府行为的目标。同级地方政府之间展开了复杂的利益博弈,博弈的过程和结果对同级地方政府间的关系产生了深刻的影响。文章以市场保护和污染治理为分析对象,对同级地方政府间的利益博弈展开分析。虽然在博弈过程中,同级地方政府难免陷入“囚徒困境,但是随着博弈次数的增加、对市场认识的加深,在地方长短期利益的权衡以及上级政府激励惩罚机制的约束下,同级地方政府完全可以突破“囚徒困境”,它们之间的关系也将趋于理性化。     

工具理性：精准扶贫实践困境的一个伦理学解释——基于我国中部地区Z村的调查

结合对我国中部地区Z村的调查,从伦理学视角对精准扶贫实践过程进行研究,发现工具理性超越价值理性是导致精准扶贫基层实践困境的重要原因。工具理性的形式合理性导致了在农村场域中扶贫干部与贫困户关系松散的境地。政策的效率优先逻辑弱化了政策的公平属性,考核的数字化挤压了扶贫干部的工作成效,政策的形式合理性以及政策的工具化认知,致使精准扶贫陷入实践困境,出现了地方政府、村干部与贫困户共谋和贫困户对政策的福利依赖,精准扶贫实践困境进一步凸显。在此基础上提出,在国家政策嵌入到农村社区网络的过程中,谨防工具理性对价值理性的僭越,弱化工具理性是精准扶贫高效实践的有效方式,也是实现农村社区治理良性运作的重要途径。     

中国农业现代化的关键一步:提高农业耕作规模

中国是农业大国,却不是农业强国。随着我国"入世"问题的解决,人们有理由担心逐渐开放的农产品市场将会对我国农业发展形成较大冲击。农业耕作规模过小是导致我国农业发展水平落后的关键原因。为扩大我国的农业耕作规模,应建立农村耕地托管站,托管弃农从商和从工者的耕地,使这些耕地能顺利地流转到农业大户手中;制定优惠政策,鼓励兼业农户出让土地;发展支农行业,提高农业社会化生产水平;延长农业就业链条,吸纳农村过剩劳动力;遵循自愿、有偿的市场化原则,辅之政府恰当的政策引导,使我国的农业规模化经营成为市场机制和政府调控双重选择的结果。     

地方政府土地管理:问题、原因及启示

当前地方政府土地管理中存在土地利用规划不科学,土地管理缺乏必要的公众参与,"以租代征"等违规占地问题突出,政府管理部门违法批地现象频发,解决土地纠纷的机制和手段过于单一等问题。其原因有法律方面的、政策方面的、机制方面的,还有利益驱动方面的。探讨国外征地制度的特点,对我国地方政府土地管理具有一定的启示意义。地方政府;土地管理;问题;原因;启示     

承接产业转移地方政府间的博弈分析及其路径选择

运用博弈论的方法,对在承接产业转移的过程中,地方政府基于自身的经济效益、招商引资和政治晋升等因素进行横向的博弈行为进行分析。不同博弈模型导致不同的效用,只有合作竞争的博弈行为才是承接产业转移中地方政府间最优的选择,为了实现这种最优博弈行为,提出地方政府需要从＂集体理性＂出发,建立科学政绩考核和官员选拔机制,完善市场体系,规范政府行为,建立利益协调机制等措施,规避地方政府陷入＂囚徒困境＂,实现区域资源配置的帕累托最优的建议。     

中国耕地保护的困境与出路——基于主体行为的分析

本文尝试从耕地保护主体行为特征和规律的视角探究中国耕地保护制度安排与耕地保护效果之间的关系,寻找耕地保护困境产生的原因和出路.通过对农民、地方政府和中央政府耕地保护执行行为、监督行为以及二者之间的互动关系分析发现:农民缺乏对耕地保护政策的了解和保护耕地的意愿,中央政府对地方政府保护耕地的激励与分权体制下发展地方经济的激励不相容是造成当前耕地保护困境的直接原因.走出这一困境必须建立新的激励约束机制,一方面给予农民以经济激励,让农民从耕地保护中得到实惠;另一方面将耕地保护、土地集约利用等指标纳入政府绩效考核范围,完善考核方式.     

关于国际工程承包持续发展的规模战略探讨

进入二十世纪九十年代以来,国际工程承包市场竞争加剧,规模竞争的特征和带资承 包的趋势日益突出。这意味着我国国际工程承包事业的持续发展有赖于彻底改变目前 分散的小规模经营的局面,走规模竞争之路,并切实协调好规模扩张中规模优势与竞争 优势、国内市场与国外市场、内资与外资、物质资本与人力资本之间的关系;政府宏观配 套政策的支持亦必须向标本兼治转移。     

府际关系视角下区域环境政策执行偏差研究 ——基于博弈模型的分析

区域环境政策执行对改善环境质量、推进生态文明建设意义重大。基于府际关系视角,通过构建三个博弈模型,对区域环境政策执行过程中的政府行为进行分析。研究发现:在区域环境政策执行过程中,从横向府际关系来看,地方政府之间存在"共谋行为",负面的"共谋行为"会导致政策执行出现偏差;从纵向府际关系来看,行政发包制的政策执行机制,在以经济增长为中心的政治锦标赛背景下,会造成政策执行的"囚徒困境";从时间维度上看,中央政府的监管举措是约束地方政府政策执行偏差的必要条件。为此,地方政府间应增强互信与信息共享,中央政府必须创新政策执行机制、政绩考核机制、激励机制、问责机制和协调机制,建立社会监督体系,推进区域环境治理的技术创新。     

中央与地方政府土地利用总体规划博弈治理研究

将"治理"理论引入土地利用总体规划编制实施过程中,对于协调中央与地方政府利益冲突与博弈,实现公平、有效配置土地资源具有重要意义。阐述"治理"理论内涵,探讨中央与地方政府土地利用总体规划博弈治理的实质。概述我国第一、二轮土地利用总体规划编制实施概况及存在的不足,总结国家土地利用总体规划制度失灵产生的弊端。进一步从国家土地管理中央与地方政府"委托—代理"关系角度,构建二者在土地利用总体规划实施过程中利益矛盾的博弈模型,分析出中央与地方政府博弈导致国家土地利用规划制度失灵根源。在此基础上,从统一规划公共治理目标、公民社会网络治理、市场配置土地资源功能、财政体制改革、监督与惩罚机制建设等五方面,提出中央与地方政府土地利用总体规划博弈治理的对策建议。     

论房地产业发展中的土地资源与金融资源调控

土地政策与金融政策是房地产宏观调控的最主要工具，基于土地政策与金融政策的最优调控模型以及实证研究其调控效果表明：土地政策与金融政策调控工具对房地产的供给具有决定性的影响；利用土地与金融调控房地产业建设规模具有滞后性；房地产业的发展要进行合理的规划和调控；土地政策应保持系统性、连续性和稳定性；政府应通过提高非房地产部门的效率，从根本上改变银行信贷与地方政府的“房地产偏好”。     

土地财政形成的内在原因分析

土地财政产生的根本原因在于1994年实行的分税制改革和地方官员晋升考核体系的影响。基于此,可在委托－－代理的理论框架下,提出包含分税制改革影响和官员晋升锦标赛的分析模型。模型分析结果表明,上述两者的共同作用导致了目前我国地方政府土地财政格局的形成。同时,该模型还可解释中央政府试图通过转移支付政策减少地方政府对土地财政依赖程度的努力为什么会失效。本研究有助于促使地方政府土地融资走上更加理性和规范的道路。     

政府间伙伴治理机制：理论基础与中国情境

由于宪法未界定、法律不完善和司法体系缺位,中国政府间关系陷入区域大战、部门矛盾、层级束缚之中。政府间伙伴关系治理目的在于平衡多元政府间利益,做法是：宪法层面界定中央与地方、地方与地方之间关系,制定协调多元政府间关系的法律;中央倡导多方合作和搭建平等对话平台,鼓励地方政府和中央部委跨层级交流;提升政府问政策网络沟通能力,实现信息全面覆盖和快捷有效。通过以上路径,伙伴关系治理可推动区域一体化、部门协同、公私部门合作和国家整体协调发展。