市场的制度性分割:经济适用房制度的博弈分析

为低收入者提供基本住房保障是政府的基本职责,经济适用房是实现该职责的一个制度体现.但是中国的经济适用房制度并没有实现其设计目标.那么是什么原因导致了这个结果,如何实现为低收入者提供基本住房保障的目标?从政府、开发商、购买者三方博弈的角度,可以发现经济适用房制度失败的关键在于它造成了市场的制度性分割,由此产生的市场套利行为瓦解了经济适用房的制度基础.改革方向在于撤销经济适用房制度,实施住房补贴制度,重新建立统一的住房市场.     

经济适用房还能火多久

去年以来，经济适用房持续热销。不仅在北京，全国各地的经济适用房都受到市场的热烈欢迎，许多地方出现了从未有过的排队购房的现象。与此同时，楼市火爆及房价下降的好消息也不断传来，而这一切，经济适用房功不可没。具有福利与商品两种色彩的经济适用房，从它诞生那天起，争论便一直没有停止。商品房的开发商不满，因为经济适用房的低价带来的市场压力；政府官员不满，因为经济适用房使政府税收减少；老百姓也不满，因为经济适用房价格还是太高……近月，更传来了南京市取消经济适用房的消息，人们不仅要问：经济适用房是否该“寿终正寝…     

浅谈经济适用房的供给对象定位及供给模式创新

目前经济适用房实施效果不甚理想的根本原因是供给对象的定位不够准确 ,经济适用房的定位不宜过宽 ,应该集中针对收入下层。同时 ,经济适用房的供给模式可以考虑建立住房合作社制度 ,让福利住房的消费者直接获得住房政策的好处 ,提高它们的住房自我供给能力。     

共有产权经济适用房的福利分析和进一步推广的几点思考

长期以来,我国经济适用住房一直采取只售不租的供应方式.从2006年开始,一些城市已尝试在保障性住房中建立政府与个人共有产权房的制度以解决现有经济适用房制度中存在的缺陷.本文通过福利经济学原理对共有产权经济适用房对其目标覆盖人群的福利影响分析,在肯定“共有产权”制度创新意义的同时,提出进一步推广的几点思考.     

城市经济适用房的合理性分析

为居民提供住房保障是地方政府的重要职能。经济适用房作为中国城市住房保障体系的组成部分之一,对城市居民的生活具有重要的影响。因此,有必要对城市经济适用房的存在合理性、建设方式的合理性以及管理方式的合理性进行分析,从而研究城市政府在这个领域中应该发挥的作用。     

经济适用房制度发展中存在的问题及其对策

经济适用房制度作为我国住房保障制度的重要组成部分,在新时期经济形势好转后建设进度明显加快。为改善经济适用房发展中存在的供应不足、寻租行为和经济适用度低等问题,应尽快扭转地方政府的短视行为、加快相关法律法规建设、完善经济适用房管理办法和政策性住宅金融制度。     

城市化过程中征地博弈分析

城市化伴随着大量土地被征用,这引发了地方政府、农民和土地开发商三者的利益冲突。本文简要阐述了现阶段城市化过程中地方政府征地的现状,运用博弈分析方法,对农民与征地方的各种博弈关系进行分析,剖析了在征地过程中失地农民与地方政府、开发商在征地补偿、再就业和社会保障等方面的矛盾,并提出了缓解矛盾的思路。     

众口评说自建经济适用房

在高房价的背景下,部分大型企事业单位的“自建经济适用房”开始引起广泛关注。今年初,广州市宣称对此类住房“开禁”,而财政部和国家税务总局近日出台的《关于单位低价向职工售房有关个人所得税的通知》,也被看做是对单位自建房的默许。“单位自建房”,是经济适用房的一种,还是“福利分房”的回潮?而这种住房方式一直都未在政策层面禁绝。     

土地财政形成的博弈分析

土地财政是我国特有的一种经济现象。它的形成既与我国的经济体制有关,也是中央政府、地方政府、开发商以及居民在土地收益上的博弈结果。用博弈轮的方法来分析各个利益主体的收益函数、战略选择以及利益主体之间的博弈过程。可以揭示土地财政形成的演化过程和必然性。     

地方政府执行国家保障性住房政策的促进策略研究——以广州市为例

保障性住房政策是一个包括廉租房政策、经济适用房政策、限价房政策、公共租赁房政策和各类棚户区改造之后的安置房政策等的政策体系,执行保障性住房政策是地方政府不可推卸的责任。厘清利益关系、开拓多元的政策执行主体,拓展融资渠道、丰富政策执行资源,适时调整政策、创新政策执行方式,科学合理规划、提高政策执行质量,健全监控机制、强化政策执行监控,是促进地方政府有效执行保障性住房政策的策略选择。     

广州市住宅现状及需求调查分析

文章基于入户调查统计资料,对广州市户籍居民居住现状和需求趋势进行了分析研究。其中对现有住宅性质、面积等分析有助于住宅发展商对广州市户籍居民现有住宅状况进行了解;而对消费者对住宅需求的趋势分析,包括拟购住宅的动机、时间、区位、价格等,有助于房地产公司进行住宅投资区位选择,制定STP战略和营销组合策略,以满足顾客对住宅的各种消费需求。这些数据及分析也将有助于政府制定房地产政策,包括制定较合理的土地拍卖价格等。     

保障房建设完成情况的衡量指标研究

内地公共住房没有一套完整长期持续的计划,衡量一个地区保障性住房的建设成绩是是否按质按量按时完成政府分配的保障性住房任务,即以计划建设量与开工量来衡量,该种方式在当下环境中是不科学的,建立合理的衡量指标问题日益迫切。从香港公屋的"轮候配屋制"入手,探讨衡量保障房建设情况的合理方法,得出应用平均轮候时间衡量地区保障房落实情况的结论。     

试论撒切尔政府的公共住房私有化改革

英国公房政策最早起源于第一次世界大战后,并在第二次世界大战后快速发展并完善起来,是英国社会福利制度的重要组成部分。公共住房作为社会福利长期实行低租金,根本无法以租养房,导致英国政府的财政负担日益沉重。撒切尔政府上台后,对公房制度进行了私有化改革,在大规模出售公有住房的同时,还采取大量的辅助性措施,以促进住房领域的市场化,这正是撒切尔政府实行公房私有化的根本目标。撒切尔政府时期的住房私有化政策相当成功。一方面,住房的私有化降低了政府的财政支出,并使住房福利领域的市场因素大大增加。另一方面,住房私有化削弱了地方政府对福利住房的垄断权,促进了劳动力的流动。住房私有化的副作用主要表现在出现大量的无家可归者。     

中国房地产市场政府调控政策的动态博弈分析

本文根据中央政府、地方政府、房地产商和金融机构四个利益集团在房地产市场中的多阶段动态博弈过程的讨论,分析了我国房地产市场政府调控政策的目标与方向。我们发现:地方政府、房地产商和金融机构由于其各自的利益需求形成了自然联盟。中央政府若要改变现有的博弈格局就必须增加对地方政府保障房投资的支持力度。通过对中央-地方联盟与中央-金融机构联盟博弈均衡解的比较分析,我们得出中央政府必须与地方密切合作,以激励地方增加保障房投资为调控方向,力求改变住宅商品房单一供应的局面,从而实现房地产市场可持续发展的调控目标。     

新加坡住房保障政策对我国保障性住房建设的启示

住房问题是重要的民生问题。我国房价居高不下,中低收入群体仍然面临买不起房、住房难的困境。新加坡＂人人有房住＂的理念与我国住房的现实状况相比存在极大差距。当前,我国政府为解决中低收入家庭的住房问题,加大了保障性住房的建设。但是我国保障性住房供应的过程中仍面临许多困难和挑战,我们可以从新加坡的住房保障制度中借鉴成功的经验。     

宝鸡市经济适用房发展问题探析

我国的经济适用住房政策为满足城镇居民住房需求发挥了积极的作用,但全国经济适用房的建设规模、投资额还是严重欠缺的,根本无法满足广大中低收入家庭住房消费的需求。文章以陕西省宝鸡市经济适用房发展为例,分析宝鸡市经济适用房发展现状及存在问题,从经济学和管理学等角度进行深层次原因分析,提出土地供应、住宅产业化建设、加强和完善政策体系建设等解决对策,以期对政府部门在经济适用房政策发展方面有所推动和提供理论依据。     

城镇住房保障规模影响因素的相关分析研究

城镇住房保障规模既受住房保障需要范围的影响,又受政府供给能力的约束.城镇住房保障规模的主要影响因素体现在如下几个方面:人均财政收入、人均可支配收入、恩格尔系数、人均住房消费支出、商品房市场价格、居民人均使用面积、住房自有率、城市化率、住宅用地年供应量和房地产开发投资量等,将这些影响因素分别与住房保障量或应受保障家庭比例之间做实证相关分析或理想值的模拟分析,可得到部分有意义的结果.其政策含义是,根据经济社会发展的阶段性水平,政府可对上述指标作政策性的适度调控,使城镇保障型住房的供应量努力保持供需的动态平衡.     

公共租赁房建设规模决策机制研究

公租房建设是中国的一项重要住房保障制度。文章建立了在两种建设模式下的公租房建设博弈模型,探讨了中央政府和地方政府在公租房建设中的利益关系。研究发现,在两种建设模式中,公租房收益和商业住宅收益之间的差距对于公租房建设比例、地方政府用地规模和收益等都具有重要影响,但是就中央政府而言,其更倾向于按差异化的比例进行公租房建设。