追缴物业费，有些招别用

物业费收费难,一直是一个困扰着物业管理行业的问题,虽然《物业管理条例》对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定,2003年11月,国家发改委和建设部共同颁布实施的《物业服务收费管理办法》也有相应的规定,但物业管理企业—直缺乏有效的催缴手段,     

小区没有成立业主委员会，物业公司服务不到位向谁反映

一位社区居民来信询问：物业服务公司的归口管理单位是社区居民委员会吗？我们小区没有成立业主委员会,物业服务公司服务不到位的问题是否应该向社区居民委员会反映？答：根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）规定,“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”因此,物业服务公司的归口管理应该是地方人民政府房地产行政主管部门。     

谁来为业主委员会解“难”

作为业主,要想有效地利用《物业管理条例》维护自己的权益,最重要的是成立业主委员会。因为业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与物业管理企业签订物业服务合同,不但要了解业主和物业使用人的意见和建议,而且还要监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,因此其作用十分重要。然而,笔者认为,组成业主委员会在操作层面上还存在着现实困难,需要一段时间来摸索。按规定,成立业主委员会要由所在街道办事处牵头、组织和指导。可目前的街道办事处从人员的组织上、对物业管理的倾斜上还没有做好充分准备,加之到底找什么样的人牵头,怎样组织,…     

《物业管理条例》公平与务实并举

《条例》的内容基本上体现了“均衡和互惠”的原则精神。 首先,在立法宗旨上,《条例》明确指出“规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益、改善人民群众的生活和工作环境”的原则目标;其次,在权利义务的设定上,《条例》分别在第六条和第七条规定了业主享有的六项权利和负有的六项义务,在第四章“物业管理服务”中详细规     

物权法在物业管理可持续发展中的作用

当前,中国的物业管理正处于发展的重要时期,坚持以科学的发展观引导行业的整体发展方向,走可持续发展道路是行业发展的关键。发挥《物权法》与《物业管理条例》的作用,为物业管理可持续发展保驾护航。但《物权法》缺乏配套措施,导致实际操作中出现困难。物业管理的可持续发展需要靠多方面的努力才能实现:1.发挥物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导作用。2.物业服务商品观念的确立与强化。3.理顺物业管理行业自身的法律规范体系,加紧落实配套措施。     

前期物业管理若干问题研究

《物业管理条例》中使用了前期物业管理这一新概念,并对其作了一些规定。对于这一新的制度,尚有很多问题值得探讨:前期物业管理企业是否有资格与建设单位进行承接验收?前期物业管理的时间界限如何确定?业主大会成立前,建设单位能否向主管部门申请在物业管理区域内修建新的建筑物?若主管部门予以批准,是否意味行政侵权?本文认为,可以赋予前期物业企业承接验收的资格,但对其法律效果应予以完善。前期物业管理的开始,以物业上的权属性质属于区分所有权为前提。前期物业管理于业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。对于建设单位的申请,只要建设单位不是唯一的业主,且申请未获得全体业主同意,主管部门的批准将构成行政侵权。     

业主委员会制度完善之构想

业主委员会的性质和地位问题,是《物权法》颁布前后一直不明确的问题.应当尽快通过制定配套法律法规、实施细则和司法解释等途径来解决这一物业管理过程中的核心问题.立法上应当借鉴外国立法经验,确认符合条件的业主团体的法人资格,细化业主委员会相关制度,加强政府有关部门对业主委员会工作的指导和协助,进一步理顺业主与业主大会和业主委员会的关系,以此解决我国《物权法》实施过程中在业主委员会制度方面可能出现的新问题.     

新物业条例究竟对谁更有利——全面解读首部《物业管理条例》

去年10月开始向社会各界公开征求意见的《物业管理条例》于本月由国务院签署颁布,并将于今年9月1日起开始实施。这是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规,新出台的《物业管理条例》将为解决困扰业主与物业管理公司之间多年存在的“疑难病症”提供法律解决依据。     

社区物业管理亟待解决的几个问题

目前,我国虽然已经实施了《物业管理条例》,但是各地关于物业管理的细化规定都还没有出台,在实际生活中,物业管理还存在着一些亟待解决的问题:业主委员会不是物业管理中的主体很多人认为,物业管理中的主体是物业管理公司或业主、业主委员会,这种认识是对法律的一种误解。首先,按照《物业管理条例》的有关规定:业主委员会(以下简称业委会)是由业主大会选举产生的,是业主大会的执行机构,业主委员会要受制于业主大会。其次,业委会不具备我国《民法通则》规定的独立主体的资格,对外不能独立承担法律责任。因此,物业管理中的主体应该是业主、业主…     

换物业为什么这么难?

小区的物业管理用哪家公司,到底谁说了算?《物业管理条例》中规定,经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,业主有权选聘、解聘物业公司。这听起来是一个再简单不过的程序,但一些小区的业主在换物业过程中,却困难重重。漫长的4年2005年11月18号,在地处北京望京地区的大     

离婚夫妻财产分割热点问题探析——兼论物权法与婚姻法的衔接

《中华人民共和国物权法》颁行后,对我国社会生活的各个领域均产生了重要影响。在婚姻家庭中的财产关系中,物权法与婚姻法存在交叉调整的现象。这种现象的存在在实务中将引起法律操作的不便,进而影响法律的权威性。因此,消除二者之间的冲突与调整空白是当前我国学者应当着力研究的目标。     

对物权法定原则的重新审视

物权法定原则之始初的目的是整理旧物权,防止封建物权的复活.在现实生活中,物权法定主义获得了保障交易的便捷、安全等实证上的优点.但是物权法定主义因其对物权种类和内容的限制也导致了物权法的僵硬性,而我国正处在激烈变革的社会转型时期,新型物权不断在实践的探索中形成,物权法明确规定物权法定原则,必然会抑制新型权利的出现.如何在物权法定模式下实现当事人一定程度的私法自治,对新出现的物权种类在法律上及时总结、承认,从而适应社会的演进,是重点要解决的问题.     

不动产征收客体之反思——以不动产债权征收为分析对象

现行立法对不动产征收客体的界定呈现出偏狭的面相.承认债权之不动产征收客体的法律地位不仅具有理论的正当性和现实的必要性,而且也是传统不动产征收向现代不动产征收转变的应然诉求.对不动产债权征收补偿,应确立普通债权与特殊债权补偿的二元范式.不动产征收人应对特殊不动产债权人遭受的预期利益和其他合法权益损失给予补偿,而普通不动产债权人遭受的利益损失应由债权人与债务人依《合同法》第117条或公平原则处理.将来不动产统一征收立法应纠正传统不动产征收客体之缺漏和偏狭的弊端,积极回应现实诉求和顺应现代不动产征收的世界发展趋势,对不动产债权征收作出科学的制度设计.     

小区车位和车库权属研究

《中华人民共和国物权法》第七十四条试图结束开发商和业主之间车位和车库权属纷争,但表述模糊,无可操作性。从车位和车库的区分界定以及物权理论来看,车位应归业主共有,车库作为独立的物权客体可以归开发商或者业主所有,但是车位和车库的产权无论归属于谁,都应当"首先满足业主的需要"。这里"首先满足"是指优先使用、购买和租赁等权利。     

谦抑语境下家庭财产关系的物权法适用——以《物权法》与《婚姻法》的对接为切入点

从《物权法》作为"强行法"不断弱化的趋势来看,物权法具有谦抑性。基于家庭财产关系的特殊性,《物权法》既要发挥财产基本法应有的规范和指导作用,同时又应当保持一定的谦抑和理性,对《婚姻法》在调整家庭财产关系过程中应有的地位和作用给予尊重和谦让,这不仅体现在物权立法中,也体现在《物权法》的适用过程中。当然《婚姻法》需要在《物权法》的指导下进行完善。     

《物权法》所确立的动产质权制度的“不圆满性”

《物权法》基本承袭了《担保法》和《担保法解释》关于动产质权的规定,但对一些重要的动产质权制度未作规定,从而使得动产质权制度呈现“不圆满性”。《物权法》对责任转质未作规定,应承认责任转质。同一动产上抵押权与质权竞存时,如果该抵押权未经登记,则无论抵押权与质权设立先后,质权优先于抵押权。     

TRIPS与知识产权的国际保护

较全面地探讨了TRIPS对世界知识产权制度的影响.探讨了知识产权问题成为关贸总协定乌拉圭回合新议题的原因,从知识产权与贸易、知识产权国际保护的实体规定与实施程序等方面,分析了TRIPS给知识产权国际保护带来的新特征,最后作者阐述了TRIPS与世界知识产权组织管辖公约的关系,知识产权国际保护与国内保护的关系.     

建筑物区分所有权还是业主权——法律术语的选择与界定

＂建筑物区分所有权＂作为法律术语不能准确反映其所指向的权利的客体与内容,我国《物权法》应当采用＂业主权＂这一概念。业主权的权利主体是业主,权利客体是物业管理区域,权利内容包括业主的专有权、共有权和成员权。     

论知识产权在出质期间的处分限制问题

从实际处置出质知识产权时的变现问题出发,通过介绍知识产权的价值评估方法,分析出质知识产权变现价格的影响因素,推导出"知识产权产品的市场份额"、"知识产权变现时间"对其变现价格具有重要影响这一结论。进一步的论述表明,以"质权人同意"作为出质知识产权转让或许可的前提条件,对质权人、出质人及社会总体的效益均有妨碍,因而应该允许出质人在质权人实行质权前转让或许可出质知识产权,而无须取得质权人的事先同意。为此,建议对物权法进行相应修改,将"取得质权人同意"代之以"出质人的通知义务",并赋予质权人撤销权及出质人提供替代担保物的选择权。