论适应企业改制的城市土地资产运营与管理体制改革

中国的土地资产运营与管理体制改革 ,以及土地市场的发育程度 ,滞后于企业改制和市场经济体制发展的进程 ,存在以下问题 :一是土地产权界定模糊 ,导致土地资产运营效率低下 ;二是政府对经营性土地使用权的让渡实行土地行政划拨制和土地批租制并存 ,致使企业处于不公平竞争环境中 ;三是政府以行政手段介入国有土地资产运营 ,滋生了严重的土地寻租活动 ;四是土地管理体制不完善。因此 ,必须大力培育土地市场 ,促进土地批租、土地使用权作价入股、土地出租和土地使用权转让 ,进而优化土地资源配置 ,并为企业改制提供土地市场条件。与此同时 ,政府要从经济、行政、法制等方面加强土地调控和管理职能     

广西农村妇女土地权益的法律保护问题

采用问卷调查等方式对广西农村妇女尤其是未婚、已婚、离婚、丧偶等四类妇女土地权益的现状进行了研究。从国家方针政策的制约,导致农村土地小调整次数无章可循;"男主外,女主内"的社会结构弱化了女性群体利益;法律与政策上的不完善,导致土地承包中实际操作困难等四个方面分析了广西农村妇女土地权益保护不力的原因。最后提出,应加强相关立法,全面贯彻落实新的《中华人民共和国农村土地承包法》关于土地承包经营权的流转的规定,实行土地权利共有人登记制度,采取转包、出租、互换、转让或其他流转方式,明确土地权的归属问题,加大立法、执法、司法部门的配合力度,共筑一个强有力的、有效可行的妇女土地保障体系。     

河北省农村土地流转调查研究——以定州市为例

选择河北省定州市新城屯村、油味村、大杨庄村、西汶村、马家寨村和邢邑村六个作为调查对象,通过问卷调查法、统计数据法、访谈法分析定州市的农村土地流转现状。结果表明,农户土地流转的意愿整体处于不高水平;农户以自发流转为主,自主性强但缺乏有效性;流转方式呈现出多元化趋势,有出租、互换、转包等多种形式;最后针对土地流转中存在的问题提出了提高农户非农收入水平、完善中介机制、加强社保体系建设和健全法律法规建设等对策建议,为进一步推进农村土地流转提供理论依据。     

土地经营权流转中预付租金的实现逻辑

预付租金在为土地经营权转出户提供收入保障的同时,也提高了土地经营权转入户的资金压力,从而可能为规模经营的实现带来负面影响。预付租金在规避风险方面具有优势,并与合约缔约对象、合约形式、租金水平等合约安排相互影响,共同保证土地经营权流转的顺利完成。土地经营权流转合约不能仅以一般市场规律进行理解。促进土地经营权流转,形成规模经营,培育新型经营主体,推进农业现代化,需要对目前预付租金对土地经营权流转产生的负面影响加以重视,无追索权的抵押贷款可能是解决这一问题的途径之一。     

农户转入农地规模及其合约匹配

农业规模化生产是农业发展的基本趋势,而经营规模的扩大依赖于农地的转入。以土地为基础的农业资源配置导致了转入不同规模农地的农户对于农地租约的稳定性与完全性等存在差异化的需求。本文利用农户调研数据,阐释农户转入农地规模及其合约匹配特征。实证表明,转入土地规模的差序化将导致合约的其他维度也呈现出差序化特征,即转入农地规模越大,农户越倾向于签订正式的书面合约,所能够承担的转入租金越高,转入对象为非亲友邻居的概率更大,转入的期限也相对较长。建议应当以土地的整合集中为基础,发挥村集体组织农地流转的比较优势,为促进新型农业经营主体进入农业创造有利条件,并由此促进土地资源的有效利用与农业生产率的提高。     

农村土地流转状况调查——基于四川省的调查数据

本文根据国家统计局四川调查总队的相关调查数据分析发现,四川省农村土地流转的主要特点包括:一是土地流转涉及农户多、面积大、速度快;二是土地流转形式以转包、出租为主,股份制初露端倪;三是转到亲戚朋友手中的比重最大,转入种植大户和专业合作社的比重紧随其后;四是平原土地流转多,山区土地流转少;五是有偿转出与无偿转出并存,规模户有偿流转的比重相对较高。土地流转的主要问题是流转年限短、不规范、土地流转市场机制不健全、部分农民对土地流转有后顾之忧等。据此,本文提出相关政策建议。     

论土地承包经营权出租的法律问题

出租作为土地承包经营权的流转方式之一,既可以将土地的所有权与使用权进一步分离,使产权明晰化,又可以促使土地与其他生产要素优化组合,提高生产率。但是就中国目前的立法而言,存在诸多问题。从分析土地承包经营权出租的主要法律特征入手,在理清土地承包经营权出租的主体资格的基础上,对实践和立法中存在的问题予以分析并加以完善。     

无地农民与土地调整、土地流转及土地继承的关系——基于广东、湖南两省9个村的调查

基于广东、湖南两省9个村的入户调查,研究农村土地承包权长期化背景下的无地农民与土地调整、土地流转之间的关系。通过回归分析,发现在落实了土地承包权长期化的村中,离土地进行最后调整时间越远,无地农民数量和有无地人口的农户数量越多,农民的土地调整意愿下降,农民越不愿意动地。无地农民的存在不是农户转入和转出土地的主要影响因素,在无地情况下,无地农民并非通过土地流转市场租入土地获得土地使用权,而是外出打工。另外,无地农民通过家庭内部继承获得承包权已经成为农村社会普遍现象。论证了无地农民群体的存在对当下农村社会而言,未构成严峻的问题;也说明土地之所以不再重新调整,是因为土地调整预期收益低而组织成本高,从而30年不变的政策从一种外部强制性制度安排成为一种内生制度安排并延续下来。     

农地“三权分置”的法律表达:基于权能理论的分析

"三权分置"是政策话语,法律上需要根据既有的法律理论和法律概念予以表达。"三权分置"的政策目标是稳定土地承包关系,搞活土地经营权。在此目标基础之上可按如下方式分置三权:集体土地所有权不做改变;扩大土地承包经营权权能,允许抵押和继承;建立包含多种权利类型的土地经营权,包括:出租形成的债权式土地经营权、入股形成的股份式土地经营权、转包形成的物权性质土地经营权、信托形成的信托式土地经营权。     

家庭农场土地流转集中的困境与对策

现阶段实现家庭农场土地适度规模集中的主要途径是土地流转，但是通过土地流转集中起来的规模化土地对家庭农场生存和发展的适宜度还有待考量。该适宜度可采用片数和质量、速度和持续时间、用地成本、权利清晰度、规模大小等关键性指标来衡量。基于以上指标，在家庭农场前期介入、集中土地阶段，会遭遇到集中连片土地难、农户不愿意转出土地而形成的“钉子户”、农户选择性流转土地、土地流转期限短等问题；在家庭农场正常运营阶段，会遭遇到农户单方面提高土地流转价格、农户选择中途违约或期限届满不续约、农地权利不清晰所造成的家庭农场土地被征收时补偿分配混乱等问题；在家庭农场退出、破产而放弃土地规模化经营阶段，会遭遇到家庭农场经营者违约退地、家庭农场规模化土地的再转让、家庭农场资产清算与债务清偿等问题。破解家庭农场各阶段在土地集中上遇到的瓶颈和障碍，应从明晰农地产权、创新农地权利流转模式、构建家庭农场经营者与农户之间的利益共同体等几方面着手，以达到降低家庭农场土地集中交易成本、用地成本，缩短交易时间以及提高农户流转农地权利期限等综合效果。     

农村土地违法行为:现状、原因与对策

近年来,村民私自占地建房、村委会违法出租出卖土地、某些地方政府非法征占土地等农村土地违法行为屡禁不止,农村土地违法行为成为突出的法律问题和社会问题。在归纳当前我国农村各类土地违法行为表现形式的基础上,概括农村土地违法行为的特点,剖析其产生原因,提出治理对策。     

农户土地财产收入类型及其趋势分析

当前农户可以分为离农户、兼业农户、纯农户和无地户四类。农户家庭土地利用类型包括耕地、林地、草地等农用承包地、宅基地、共有集体公益用地和乡镇村企业集体建设用地和农村未利用地。目前不同类型农户及其土地收益已经分化。土地收入对农户家庭的经济和保障功能减弱,引导离农户退出土地、兼业户出租土地、纯农户经营土地,提高农户土地财产价值化程度和农户土地财产收入能力,不仅能促进土地持续生产力培育,而且能增加纯农户土地收益,促进良性城镇化。     

A Study on Violation of Land Law in Rural Areas:Current Situation, Reasons and Countermeasures

近年来,村民私自占地建房、村委会违法出租出卖土地、某些地方政府非法征占土地等农村土地违法行为屡禁不止,农村土地违法行为成为突出的法律问题和社会问题.在归纳当前我国农村各类土地违法行为表现形式的基础上,概括农村土地违法行为的特点,剖析其产生原因,提出治理对策.     

利益主体视角下土地利益冲突的法律规制——以整村推进为背景

整村推进作为土地制度改革的一种重要模式已经得到普遍认可,而作为诸多矛盾争议焦点的土地利益问题尚待解决。以安徽省实地调研为基础,可以发现,地方实践中利益不均衡导致的农民利益受损现象较为普遍,及时解决土地利益问题已经是当务之急。在分析土地利益冲突中的政府、集体和农民三方利益关系基础之上,得知只有明晰法律及政策价值取向、完善管理机制、建设约束机制、健全保障体系,才能实现农村飞跃发展。     

土地制度改革与乡村土地秩序演变——基于土地要素流动“放”与“限”的思考

改革开放以来我国土地制度改革是一个土地要素不断市场化的过程,同时我们要警惕土地要素市场化所带来的社会风险。本研究通过文献回顾,首先提出了乡村土地秩序的分析框架。依此解释框架,首先结合晋东南远郊村DS村的状况对乡村土地秩序的概况和土地制度改革进程进行了回溯,揭示农村土地的承包关系和经营格局;其次结合DS村土地纠纷典型事件进行了叙事分析,对乡村土地纠纷类型和土地社会风险进行了剖析;最后总结出了土地要素流动的规则,对当前乡村土地秩序生成逻辑进行了论述。最终发现我国农村土地改革中的承包关系、经营格局、土地纠纷类型与土地社会风险存在多元化、复杂化的趋势,这正是我国土地制度改革继续深化的难点。据此提出针对我国土地制度改革的政策建议。     

三权分置、农地流转及其风险防范

农村土地三权分置的制度创新,旨在坚持农地集体所有制、稳定农地承包权、放活土地经营权。除退出和互换外,转包、出租、转让、入股、抵押等流转仅限于承包地的经营权,所有权和承包权不变。随着流转的全面展开,法律滞后将导致诸如非农化、非粮化与确权不确地、合同违约、农地过度集中等损害农民土地权益的风险。由此应当对农地三权分置政策予以法律规范化的三权分设,健全经营权主体准入制度,建立流入方农业生产经营资质审查制度,配套农地经营权主体经营内容监管制度,构建土地流转风险保障金制度,并对具体法律条文的修改作出立法选择。     

土地承包经营权流转主要方式之法律性质研究述评

土地承包经营权流转方式主要包括转让、转包、出租、互换、入股和抵押六种。目前学术界和实践中对土地承包经营权流转各种主要方式之法律性质认识不一致，差异较大，不利于依法规范和正确实施土地承包经营权流转行为。为使土地承包经营权流转达到符合条件“自愿、规范、有序、依法”之客观要求，真正维护土地承包经营权流转双方的合法权益，对土地承包经营权流转各种主要方式之法律性质界定尤为重要。本文研究结论是：转让、互换和抵押属物权性的土地承包经营权流转；转包和出租属债权性的土地承包经营权流转；入股属股权性的土地承包经营权流转。     

土地家庭承包经营权继承问题论析

土地家庭承包经营权的身份性和保障性制约了其可继承性,操作上的复杂性也使该权利的继承制度设计困难重重。随着承包地承载的保障功能逐渐减弱,该权利的身份性也将消解,继承将成为流转的常态;通过转让与出租该权利。可以解决继承带来的土地公平占有、土地进一步细碎化等问题。     

土地承包经营权转包有关法律问题的探讨

土地承包经营权转包是目前土地承包经营权最主要的流转方式.研究表明:土地承包经营权转包是一种独立的流转方式;土地承包经营权转包属于物权性质的土地承包经营权保留型流转中债权性的土地承包经营权流转;受转包方只能创设继受取得债权性质的土地承包经营权;转包只适用通过家庭承包方式取得的土地承包经营权流转;受转包方仅限于发包方内的其他农户.同时,针对<农村土地承包法>第39条中规定"将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三人"条文设计不科学,并提出修改和完善建议.     

对农村土地承包经营权流转问题的分析

中共十七届三中全会指出,“按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营”。农地流转能够加快农业种植结构的调整。还可以为加速农村剩余劳动力的转移提供有力条件。本文应用实地调研获取的数据,采用线性回归的方法,对大阁村土地流转面积与农民收入之间的关系进行了模型分析,以此揭示两者之间的关系。同时对阻碍农村土地流转的主要因素进行了深入研究,并提出了相应的解决对策。