中国城市土地产权效率存在的问题与改革建议

城市土地产权制度是城市土地制度的核心,土地制度对土地利用的约束主要表现为对土地产权的约束.城市土地产权制度的效率影响甚至决定着城市土地资源的利用效率.本文以城市土地产权的现状为基础,从城市土地产权的全面性、排他性及可转让性等角度分析城市土地产权效率,从提高城市土地产权效率的角度改革中国土地产权制度,以达到提高城市土地资源的配置效率、完善城市土地产权、化解由土地产权制度引起的诸多矛盾的目的.     

培育城市土地市场的关键和突破口

本文认为,建立城市土地市场是一项艰巨复杂的系统工程,只有抓住其关键和突破口,才能达到预期的目的。作者指出,尽管土地交易市场有多种形式,其实质都是产权的交易,因而土地产权的明晰及土地产权制度的创新,乃是培育城市土地市场的关键;而划拨土地使用权市场化则是最终建立起完善的城市土地市场的突破口。依据这一思路,本文对国有土地产权主体的法人化、中央与地方对城市土地财产权的划分、界定以及划拨土地使用权转让市场的规范化等问题,进行了有益的探索与阐述。     

工业用地配置制度和政策对空间利用效率的影响机理——兼论中国工业用地配置市场化改革的思路

“保持制造业比重基本稳定”的提出,再次明确了实体经济在实现第二个百年目标过程中的根基作用,也对城市工业用地的供应提出了新要求。针对当前工业用地空间保障中的两种策略,文章通过剖析中国城市工业用地的现状,结合中国城市空间资源配置趋势,提出内涵挖潜方式的制造业基本空间保障策略。进一步分析中国工业用地空间配置、闲置土地处置和土地再开发中的制度和相关政策对工业用地集约高效发展的影响机理,提出工业用地配置的市场化改革思路：深化土地“放管服”改革,重构市场主导的产业用地价格形成机制;完善保有产业用地的税收体系,增强税收的土地资源调配能力;推进工业用地产权改革和土地二级市场建设,营造规范有序的市场环境。     

产权强度、制度特性与农地权益

土地产权强度由法律赋权、行为能力和社会认同这三个制度特性共同构成,它们均起到降低交易费用的作用。所以,产权强度被视为产权制度特性的函数,其强弱只能通过交易费用的差异来反映。土地产权的合法性、行为性与合理性的合力将提高大幅节约产权主体在土地用途选择上的交易费用,有利于产权主体实现土地配置的潜在净收益,从而提高土地产权强度的综合指数值,最终起到有效保护农民土地权益的作用。     

企业有效交易生态产权的外部制度条件

企业具备交易生态产权的良好外部制度环境是生态市场有效运行的重要保证。本文分析了企业有效交易生态产权的外部制度条件,包括产权制度环境、市场制度环境、政策制度环境、法治环境和生态道德环境。     

对农民享有土地财产权益的探讨

为让农民实现其土地财产权益,必须进行有关制度的改革和创新。一要实现农村土地产权与城市土地产权的对等和对接;二是适时结束单一国家垄断的征地制度,允许农村集体建设用地直接入市,形成城乡统一的土地市场;三是改革征地补偿制度,逐步以市场价为基准,给农民以充分、合理的补偿,实现其土地财产权益,以增加农民收入,推动社会主义新农村建设。     

企业有效交易生态产权的外部制度条件

企业具备交易生态产权的良好外部制度环境是生态市场有效运行的重要保证.本文分析了企业有效交易生态产权的外部制度条件,包括产权制度环境、市场制度环境、政策制度环境、法治环境和生态道德环境.     

推动城市土地利用方式由粗放型向节约集约型转变

从整体上来看,我国城市土地利用方式粗放浪费,转变城市土地利用方式势在必行。导致城市土地利用方式粗放的原因是多方面的,例如粗放型经济发展方式尚未根本改变、市场有效配置土地资源的作用尚未得到充分有效发挥等。推动城市土地利用方式由粗放型向节约集约型转变须多管齐下,要在发挥好市场配置土地资源功能的同时,充分发挥政府规制作用。重点是制定和完善城市发展规划与土地利用规划,注意搞好多个规划之间的协调衔接工作,充分发挥规划的基础性引领作用;走内涵式城市化道路,加快对旧城区、城中村、废弃厂区、棚户区的改造,高效利用旧城区土地资源;建立科学有效、适用于不同类型单位的用地规模评估指标体系等。     

农村土地产权制度改革的理论基础

马克思提出了土地所有、占有和利用三个概念，并且明确提出土地占有和所有可以分离。土地的部分权能可以被当作商品来进行交易。西方新制度经济学家认为产权的合理界定可以发挥产权制度的基本功能。提高土地使用价值，产权流转可以使土地资源得到优化配置。这些成为我国当前土地产权制度改革的理论基础。     

土地市场价值运行证券化

土地市场价值运行证券化袁绪亚土地市场价值运行必须有金融的支持，并借助于金融工具的创新实现其运行的价值强化。在我国，土地市场价值运行所应寻求的金融手段包括土地证券、土地产权抵押及管理信托等方面。本文仅就土地价值运行证券化问题展开讨论。一、土地证券化的含...     

研究城市土地市场结构的一部创新性专著--李建建教授新著《中国城市土地市场结构研究》

城市土地市场是一个由若干个子系统组成的市场体系,其内部结构错综复杂。在培育和发展我国城市土地市场的过程中,深入系统地研究城市土地市场结构及城市土地市场运行规律,对我国深化土地使用制度改革,促进城市土地市场的健康、高效运行有着重要的意义。然而,从理论界对城市土地市场结构的研究方面来看,目前还缺少系统的研究成果。福建师范大学李建建教授新著《中国城市土地市场结构研究》(2004年12月经济科学出版社)一书正好填补了我国对城市土地市场结构研究的空白,是一部关于城市土地市场体系研究的创新性成果,对于我国城市土地市场体系的…     

我国人力资本产权制度创新问题研究

人力资本产权改革滞后 ,不仅影响人力资本的有效利用 ,也影响经济体制改革、国有企业改革、人力资本投资及收入分配等制度改革的深入。确立人力资本产权私有制度 ,重构人力资本所有者与国有企业的关系 ,建立和完善人力资本市场 ,重建以人力资本产权为基础的收入分配制度 ,营造人力资本产权运行的制度环境 ,是在知识经济时代实现人力资本产权制度创新的关键     

集体土地产权市场的地位和机制

土地资本的增殖动力始终是农村经济社会发展的原动力,国家土地制度应该反映城市和农村的共同土地利益要求.将国家土地制度理解为城镇国有土地以追求资产效益最大化为目的;农村集体土地以追求资源利益最大化为目的的分工,是一种不公正的社会价值观,只会扩大城乡差别,工农差别,加剧生态危机和粮食不安全因素.建立所有制平等的土地产权市场是发展的需要,利用土地资本市场的融资功能加大对农业产业化的投入是一种必然的选择.政府土地用途管制下的使用权市场应加以规范.     

农村集体土地产权改革的路径与法制保障

农村土地问题的核心是土地权利问题。建立城乡统一的建设用地市场的关键是进行农村集体土地产权改革。改革的现实路径是在坚持农村土地集体所有制的前提下,明确农民的土地权利和农村土地产权关系,实行农村土地使用权的市场化和资本化。农村集体土地产权改革不能动辄突破法律规定,必须通过修改或补充《物权法》《土地管理法》《农村土地承包经营法》等法律,赋予"农民集体"法律人格,建立城乡统一的建设用地使用权制度和城乡统一的土地产权登记制度,建立健全土地市场监管体系和配套的制度实施机制。规范的土地产权制度必将激发土地权能,保障实现农村土地效能价值的最大化,推进城乡建设用地同等入市和土地资源的合理配置。     

完善我国城市土地储备制度的构想

建立城市土地储备制度是我国城市用地制度的再一次创新 ,是进一步深化我国城市用地制度改革的一种客观要求。因此 ,建立城市土地储备制度具有不以人们意志为转移的必然性。然而 ,在城市土地储备制度运作的实践中还存在若干需要进一步解决的问题。建立和完善我国城市土地制度 ,关键是要构建科学合理的土地储备运行机制 ,建立城市土地基金 ,健全和完善土地市场以及城市土地储备制度的法律支持体系。     

市场秩序的微观基础:契约和产权

现代市场经济中的市场秩序应该建立在有效的契约制度和产权制度基础上。向市场经济转变在微观上就是要实现由关系交易向契约关系交易的转变。契约交易与所有权(产权)是不可分的。产权保护制度也就是契约权益保护制度。产权保护有两个层次:第一个层次是市场的自动保护,具体体现就是等价交换、平等竞争的权利。第二个层次是在市场保护失效时由政府保护。产权流转实际上是产权保护的重要途径。产权流转的基础在企业的产权组织必须允许产权流动。产权的初始界定并不重要,重要的是产权通过交易进行重新调整。现阶段企业之间交易秩序的混乱往往是有代理人的行为导致的。因此,委托—代理关系不只是解决代理人向委托人负责的问题,还需要有一定的制度规范代理人的市场行为。     

土地股份合作法律制度设立的必要性

土地股份合作法律制度的建立反映了农民对地权的新时期要求,是法律对当前带地入城的理性回应。土地股份合作法律制度与城镇化建设相互影响、相互促进,是在土地所有权制度上,理论界对土地公有和土地私有制度争议后的理性选择,能有效保障当前集体经济的发展。     

土地承包制演变的经济分析──以珠江三角洲基塘地区为例

尚在发展中的产权理论指出，产权状况与资源配置效率有密切关系．产权能影响和激励行为。立足于现有生产力水平的诸多研究表明．在非公共产品的生产领域内，清晰界定个人产权（尤其是生产要素使用权）能激励产权持有者提高资源配置效率。本文运用产权思想观察珠江三角基塘地区19年来土地承包制的演变，将演变本身看作是产权关系的改变，而演变的动力是土地配置最优化的意愿。它特别涉及作为土地所有者的集体和作为土地使用者的农户之间的产权关系。与土地优化配置有重要关联的是农户的劳力和资本的优化配置。农户有土地承包使用权，又有劳力…     

试论农村地产市场发育的障碍及对策

地产市场是指土地产权有偿交易和转让的场所.有狭义与广义之分.狭义的地产市场仅指土地产权买卖的市场;广义的地产市场则包括土地产权抵押、入股、拍卖、出租、承包、转让等多种形式,也称为土地流转市场(本文的地产市场指广义的地产市场).我国尽管建立了比较完善的城市地产市场,然而,与之极不相称的是农村地产市场发育滞后.虽然在经济较为发达的城郊和沿海地区出现了不少土地交易行为、但是由于受各方面因素的约束,离完整意义的地产市场相距甚远.     

我国城市和农村产权改革的非平衡性问题

我国农村和城市产权改革的非平衡主要表现在对土地这一重要生产要素产权安排的不同.由于土地在农业生产中的特殊性,这种产权安排不利于传统农业向现代化农业转变过程中市场主体和企业化的形成,无法从制度上破解农业经济"低效率陷阱"的困境.从我国经济改革的整体过程来看,农村产权改革取决于诸多的非经济因素,它主要起的是一个社会稳定器的作用.随着城市产权改革的成功和生产力的飞速发展,如何借鉴城市产权改革的经验进一步深化农村产权改革,如何实现农村和城市产权改革在土地要素安排上的市场平等,如何重新审视农村土地集体所有,则需要实践和理论上的共同创新和突破.