划拨土地使用权市场化的博弈分析与制度创新

对于存量划拨土地使用权，除了公共产品用地，都必须实行产权市场化的改革，将不具有自由的转让权的划拨土地使用权转化为具有自由的转让权的土地使用权。在划拨土地使用权的市场化过程中，中央政府、地方政府(土地所有者)和划拨土地使用权占有者都企图通过划拨土地使用权的市场化获得更多收益，三方的收益实际上是对同一潜在收益的分割，三方利益目标具有冲突性，因而划拨土地使用权市场化的制度变迁的路径取决于各自的谈判能力，是三方博弃的结果。现行的制度安排，使那些厌恶风险或风险中性的划拨土地使用权占有者倾向于进入公开土地市场交易或继续占有土地使用权，而偏好风险的划拨土地使用权占有者倾向于进入灰市交易。灰色土地产权交易虽能使资源配置效率有所提高，但结果却使市场失去公开、公正、公平和公信。因此，必须进行相应的土地产权制度创新和土地市场创新，从而制止土地产权的灰色交易。一是降低土地市场的交易成本，提高划拨土地使用权的占有和使用成本，加大划拨土地使用权进入灰市交易的惩罚成本。二是在国有企业改制成企业重组过程中，必须按照促进划拨土地使用权市场化的要求，进行划拨土地使用权处置规则的创新。三是清理各种土地收费项目，原则上取消一切土地收费，使土地收费转变为地租或地税形式存在，并强化土地税收制度建设。     

关于划拨土地使用权的评估

土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权有偿交给土地使用者使用的行为.近年来,随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃,划拨土地使用权进入市场的行为日益增多.如何搞好划拨土地使用权评估,规范房地产中介市场,本文试图就此谈一些看法.     

浅论划拨土地使用权的转让行为

土地使用权是我国对土地进行管理和利用的重要制度。划拨土地是我国土地供给的一个重要形式。研究市场主体将划拨取得土地使用权进行市场转让 ,对于建立、健全我国房地产市场有着重要的意义     

划拨土地使用权的法律问题研究

划拨土地使用权与出让土地使用权共同构成国有土地法律制度的基本框架,法律上对划拨土地使用权的定位与现实生活中的划拨土地使用权差异很大。由于划拨土地使用权的特殊功用,回归划拨土地使用权的本来面目,具有正本清源的作用。在我国土地使用权有偿使用的终极目标下,征收土地使用税、土地收益金仅是过渡形式。比较国有土地市场供应出让、租赁和土地使用权作价入股三种形式,克服经营性划拨土地使用权弊端的唯一出路:逐步强制出让。     

因公益需要提前收回国有土地使用权的补偿制度

因公益需要提前收回国有土地使用权性质应界定为国有土地使用权征收。于补偿层面,应确立出让与划拨土地使用权二元化的补偿规范体系。对提起收回的出让土地使用权,须退还剩余年限的出让金和按照市场价格评估补偿。对提前收回的划拨土地使用权,须对土地使用权取得成本、土地开发投入给予适当的补偿。对收回的土地使用权按照市场价格补偿时,需将因政府投资等因素致该土地使用权极差地租提高而产生的增值利益返还给社会,由社会从事公益事业。提前收回原因的公共利益要件和收回须遵循的法定程序应准用房屋征收制度的相关规制。     

关于城市土地使用方式和土地市场的探讨

一、绪论我国法律规定,城市土地分为两部分,一部分归国家所有,主要用于非农业方面,另一部分(城市郊区)归农民集体所有,主要用于农业生产。归国家所有的那部分土地的使用权属于各工商企业、学校、机关、部队等。这些单位取得土地使用权的方式是向国家申请,由国家划拨。申请获得批准的单位就可以取得一定量土地的无偿使用权,而且是无限期的使用权。当市区土地不敷使用,需要占用农民集体所有的土地的时候,则由     

内地中小城市应以组建二级土地市场为起点

我国城市土地市场的模式大体由一、二级市场构成。一级土地市场是指由国家垄断经营,是政府与企业或政府与个人之间土地使用权的交易。二级土地市场是指依法取得土地使用权的使用者,经过对土地进行开发、改造后,再次将其土地使用权转让给其他使用者,是     

农村集体土地产权改革的路径与法制保障

农村土地问题的核心是土地权利问题。建立城乡统一的建设用地市场的关键是进行农村集体土地产权改革。改革的现实路径是在坚持农村土地集体所有制的前提下,明确农民的土地权利和农村土地产权关系,实行农村土地使用权的市场化和资本化。农村集体土地产权改革不能动辄突破法律规定,必须通过修改或补充《物权法》《土地管理法》《农村土地承包经营法》等法律,赋予"农民集体"法律人格,建立城乡统一的建设用地使用权制度和城乡统一的土地产权登记制度,建立健全土地市场监管体系和配套的制度实施机制。规范的土地产权制度必将激发土地权能,保障实现农村土地效能价值的最大化,推进城乡建设用地同等入市和土地资源的合理配置。     

混合所有制导向的我国农村土地制度改革

现行的城乡二元土地管理制度引发了严重的"城市病"与"农村病"问题,而且由于农村集体所有土地不能与城市国有土地一样同等入市、同权同价,不仅影响到城乡之间的发展不平衡,甚至威胁到了我国当前宏观经济的平稳、健康发展。为此,应采取混合所有制思路改革农村土地制度,这一土地制度的特征在产权结构上表现为"三权分立",即国家拥有农村土地的规划与用途管制权,集体拥有耕地发包权、宅基地划拨权和建设用地占有使用权,农户拥有承包地承包经营权和宅基地使用权;在具体管理上表现为"三种模式",即集体所有、国家管理,集体所有、农户管理,集体所有、集体管理;管理责任人分为"三个主体",即国家、集体经济组织和农户。     

城市土地配置:产权、市场与政府

市场和行政是城市土地产权配置中两种相互替代、相互配合的机制，理性的政府管理和竞争的市场机制的协调运作成为城市土地有效配置的运行秩序。然而，在城市土地产权配置双轨运行的制度约束下，追求效用最大化的博弈各方的理性选择却扭曲了城市土地有效配置的运行秩序。为了实现城市土地有效配置，必须进行城市土地产权制度创新，包括界定明晰的土地产权，理顺土地产权关系，建立城市土地法人所有制；建立和规范土地产权市场制度     

集体土地产权市场的地位和机制

土地资本的增殖动力始终是农村经济社会发展的原动力,国家土地制度应该反映城市和农村的共同土地利益要求.将国家土地制度理解为城镇国有土地以追求资产效益最大化为目的;农村集体土地以追求资源利益最大化为目的的分工,是一种不公正的社会价值观,只会扩大城乡差别,工农差别,加剧生态危机和粮食不安全因素.建立所有制平等的土地产权市场是发展的需要,利用土地资本市场的融资功能加大对农业产业化的投入是一种必然的选择.政府土地用途管制下的使用权市场应加以规范.     

建立和完善厦门特区土地市场体系的实践与探索

一、建立厦门特区土地市场体系的实践探索厦门特区自1984年拉开土地使购制度变革的历史帷幕以来，特别是1988年6月第一次成功地拍卖两幅国有土地使用权以后，改革的进程不断得到推进，改革的力度不断得到加强，改革的目标越来越为清晰而逼近，厦门特区土地市场体系的雏型已基本形成。回顾近几年来厦门特区土地使用制度改革的历史进程，追溯土地市场体系发育的轨迹，厦门在建立和完善特区土地市场体系方面做了如下探索：1．不断推进土地供给的市场化，建立相对完善的土地出让市场。土地使用权出让市场是土地使用制度改革的重大突破口，也是建…     

论城市土地产权制度创新

城市土地产权是以土地所有权为核心的一系列关于城市土地的财产权利，其产权关系之复杂绝不是所有权和使用权“两权”分离可以解释的。城市土地产权安排的“双轨制”无益于地产资源配置的效率和效益。城市土地产权制度的改革要发挥国家所有权垄断的优势，界定土地使用者的土地财产权利，推动存量土地的流转，并对土地财产权利运用的时效和使用期间地产增殖收益分配做出合理安排。     

马克思土地产权理论对中国农村土地所有制改革的启示

"三农"问题的关键是土地问题,土地问题的根本是产权问题.马克思对土地所有权及占有权、使用权、收益权和处分权等进行了积极的研究和探讨,形成了关于土地产权制度、土地产权权能、土地产权结合与分离、土地产权商品化等问题的系统理论.这些理论虽然主要是以资本主义社会为研究条件的,但有些思想对于今天我国社会主义市场经济条件下农村土地制度的改革仍有一定的历史借鉴和现实启示意义.     

试论农村地产市场发育的障碍及对策

地产市场是指土地产权有偿交易和转让的场所.有狭义与广义之分.狭义的地产市场仅指土地产权买卖的市场;广义的地产市场则包括土地产权抵押、入股、拍卖、出租、承包、转让等多种形式,也称为土地流转市场(本文的地产市场指广义的地产市场).我国尽管建立了比较完善的城市地产市场,然而,与之极不相称的是农村地产市场发育滞后.虽然在经济较为发达的城郊和沿海地区出现了不少土地交易行为、但是由于受各方面因素的约束,离完整意义的地产市场相距甚远.     

论实现高校土地转让的法律对策

高校土地的转让引起了在较多的争议.实现高校土地有条件的转让,这不仅是高校发展的需要,更是城市建设和土地制度改革的需要.在当前的法律制度下,高校土地是不能转让的.要实现高校土地的转让,关键在于对当前的我国划拨土地使用权制度进行变革和完善.     

论实现高校土地转让的法律对策

高校土地的转让引起了在较多的争议。实现高校土地有条件的转让，这不仅是高校发展的需要．更是城市建设和土地制度改革的需要。在当前的法律制度下，高校土地是不能转让的。要实现高校土地的转让，关键在于对当前的我国划拨土地使用权制度进行变革和完善。     

城市土地产权制度的改革研究

我国城市土地市场存在着土地供应总量失控、土地隐形市场大量存在、土地价格扭曲、寻租活动盛行等问题,产生这些问题的根本原因是城市土地产权制度设计上的缺陷。要解决我国现行土地产权制度存在的问题,在明确所有权主体的前提下,必须围绕强化土地使用权作为市场交易的权利主体,增强土地使用权的排他性,降低土地使用权的交易成本,促进土地使用权自由转让。     

历史与现状:我国建设用地使用权难点初探

由于历史原因,我国建设用地使用权呈现城乡二元体系并存的现象,因此在法律的适用过程中有了一些难点。本文对城市建设用地使用权的取得方式问题和流转问题进行了探讨,重点研究了城市划拨建设用地使用权的市场化问题和建设用地使用权和地上物权的冲突关系。     

土地承包制演变的经济分析──以珠江三角洲基塘地区为例

尚在发展中的产权理论指出，产权状况与资源配置效率有密切关系．产权能影响和激励行为。立足于现有生产力水平的诸多研究表明．在非公共产品的生产领域内，清晰界定个人产权（尤其是生产要素使用权）能激励产权持有者提高资源配置效率。本文运用产权思想观察珠江三角基塘地区19年来土地承包制的演变，将演变本身看作是产权关系的改变，而演变的动力是土地配置最优化的意愿。它特别涉及作为土地所有者的集体和作为土地使用者的农户之间的产权关系。与土地优化配置有重要关联的是农户的劳力和资本的优化配置。农户有土地承包使用权，又有劳力…