国内外养老地产发展的比较分析及对成都养老地产发展的对策建议

从市场、政策、融资渠道和运营模式等方面对国内外养老地产的发展现状进行了对比分析，阐述了成都发展养老地产的必要性，并从政府政策、融资方式和渠道、运营模式等方面提出了发展成都养老地产的相关建议。     

寿险公司投资养老地产风险评价指标体系的构建

寿险公司在试水养老地产的过程中面临诸多风险,不仅制约着养老地产行业投资者的积极性,也不利于解决中国老龄化背景下养老产业供给短缺的问题。因此,建立科学的风险指标体系对养老地产投资风险进行定量评价,既能让养老地产的投资者及时进行风险识别及风险管理,又能促进中国养老服务供给侧改革。从宏观和微观两个维度量化分析寿险公司投资养老地产的风险,选取5个一级指标和13个二级指标构建寿险公司投资养老地产的风险评价指标体系。采用层次分析法确定各个指标的权重,运用模糊综合评价法作为评判的标准,构建出寿险公司投资养老地产风险综合评价模型,并以HZ寿险公司为例进行实证研究。研究认为:寿险公司在投资养老地产过程中面临政策、市场、经济、筹划、运营5个方面的风险因素;HZ寿险公司的养老地产项目总体风险偏高,但总体风险偏向于一般风险水平,因此合适进行房地产项目的开发与投资;从单因素评价结果可以看出,“政策风险”“有效需求不足风险”“管理与服务风险”风险级别较高,是寿险公司在今后投资养老地产过程中重点关注的风险。     

我国视频分享网站的创新运营模式探索

分析了我国视频分享网站现有运营模式的弊端,阐述了困扰和制约我国视频分享网站发展和盈利的主要因素是:版权问题所引发的高额运营成本及法律风险;缺乏对原创作者的激励和利益分享机制带来的原创作品质量低下等问题。开创性地提出了广告要素道具模块的概念,在创新设计中引入在线交易系统的概念,创建了第三方支付平台,设计出了适合我国视频分享网站的全新运营模式。     

我国机构养老规制政策的发展、问题及其完善

当前我国中央层面的机构养老法规政策体系虽已初步建立,但地方层面机构养老法律规制发展参差不齐。因此从机构养老准入、运营、监管三个维度,对我国机构养老规制政策进行梳理与分析。研究认为,为进一步完善我国机构养老的规制政策,应将养老服务的市场化与养老规制的法治化同步推进,明确机构养老的规制部门权限,建立跨部门协调监管制度;提高规制政策的针对性、可操作性;着重保护机构内老年人的权益;加强地方机构养老的规制政策体系建设。     

“居家型”老年公寓养老地产发展模式及实现途径探析

介绍了我国养老地产的发展情况,分析了养老地产的五种发展模式,在此基础上提出了“居家型”老年公寓养老地产创新模式,阐述了“居家型”老年公寓养老地产模式的含义、类型和特征,提出了实现“居家型”老年公寓养老地产发展模式的途径.     

“农村人口老龄化问题”笔谈——我国农村老年人社会服务及保障的完善

随着我国人口老龄化的加速演进,农村人口老龄化及其社会服务与保障问题日益凸显。为此,本刊特邀邓微、张云英、成志刚教授就农村人口老龄化问题展开笔谈。邓微认为,我国农村人口老龄化快速发展,“未富先老”问题突出,农村老年人社会服务及保障水平低,公共产品及服务供给欠缺,养老需求难以满足,农村传统家庭养老模式面临挑战。为此．应基于“以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑”的新型养老模式,推进城乡养老公共产品供给均等化,健全责任分担机制,强化政府、社会、市场、家庭“四位一体”农村养老服务体系的功能。张云英基于农村老年人长期照护的现实和潜在需求日增,而长期照护资源短缺、养老机构服务能力不强的现实,提出完善农村老年人“四位一体”长期照护体系、应对银色浪潮的构想：以政府为主导、居家为基础、社区为依托、机构为支撑,多方联动和合作提供包含经济供养、医疗照护、日常护理、精神慰藉的多重服务和保障。政府主导资金筹措和政策制定,社区作为服务体系和链接资源的主要载体,机构提供专业服务,家庭承担具体服务。成志刚基于湖南的调查,分群组和项目就参保农民对新型农村社会养老保险的满意度进行了评估和比较,发现身体状况好、高中文化程度、养老担忧度低、新农保政策认知度高等群组的满意度明显高于其他群体。参保农民对新农保中的中央财政补贴、地方财政补贴、捆绑政策、政策宣传、养老需求满足程度等项目满意度普遍不高。为此提出了修正捆绑政策,优化筹资机制,完善制度设计;加强基层宣传,提高政策认知度;培养经办队伍,提高经办服务水平等策略。     

试析老年服务机构功能及服务内容

随着我国人口老龄化形势日益严峻，养老问题不能仅依靠家庭和政府解决，需要养老服务机构参与。针对养老服务机构的分类有助于我们加深对养老服务机构的理解，区分不同的服务类型及内容能够为老年服务机构的发展、运营、管理提供一定借鉴。     

乌鲁木齐市养老机构发展研究

本文通过对乌鲁木齐市养老机构发展的背景及现状两个维度进行分析,发现当前乌鲁木齐市养老机构服务内容单一、发展规模较小、人才引进机制建设不完善及经营业绩不突出等问题,从而针对这些问题提出了相应的对策建议。研究发现:通过转变养老机构的经营观念、政府加大资金投入、协调医护人员队伍建设等可以提高养老机构运营效率。     

吉林省居家养老新型模式的发展困境及其解决路径研究

吉林省为应对日趋严峻的老龄化趋势试推行社区居家养老服务,并逐渐形成了委托运营型、延伸服务型及资源共享型三种发展模式。其中,政府委托企业运营养老服务成为我省养老服务新态势。本文将以L社区助老之家为例,尝试分析委托运行型居家养老模式的发展困境,并提出降低企业准入门槛、构建需求评估机制等解决路径,为构建可持续性发展的社区居家养老服务提供制度支持。     

产业链视角下养老地产融资体系构建

目前融资体系的不完善、产业链的不完整和房地产企业过度依赖银行贷款,使得养老地产项目无论是短期还是长期都面临资金缺乏的风险.以养老地产产业链作为切入点,分析融资体系构建对于缓解养老地产资金问题的作用机理,论证其可行性.提出以养老地产产业链为思路,构建多层次金融支持体系和融资服务体系,并分阶段推进金融支持在养老地产项目不同阶段的作用,促进金融资源与养老资源的对接.总结各企业在养老产业链上的作用,提出产业链上融资体系运作的思路.     

中国房价有泡沫吗?

首先选取了房价收入比、房地产价格增长率/实际GDP增长率、房地产投资额/固定资产投资额、房地产开发贷款增长率/金融机构贷款总额增长率和房地产开发企业待开发土地面积/本年土地购置面积等5个测度指标进行分析;然后通过计算每年同比增长率,将历年数据进行直观对比。研究发现:中国房价收入比大大超过了国际公认的房价标准,中国房地产行业投资过热,中国房地产开发贷款增速较快,房地产开发企业“囤地”意图比较明显,中国房价泡沫比较明显;最后,从房产信贷政策、土地供给、遏制投机性购房、增加特殊房型供给税收政策调整等5个方面提出了抑制中国房价泡沫的政策建议。     

土地供应对房地产市场影响的有效性探析——以合肥市为例

我国房地产市场近年来表现出房价上涨过快、空置率上升、住房体系结构不合理等现象,为了更有效地指导我国房地产市场的健康发展,土地供应政策继货币政策、财政政策后也上升为政府进行宏观调控的主要手段,参与宏观经济的调控。根据土地供应对房地产市场影响的传导机制,通过实证研究,回顾和总结2004—2009年合肥市土地供应参与房地产市场调控的过程,利用皮尔森相关性分析,剖析合肥市土地供应和房地产市场的关系。研究表明:由于房地产市场的长周期与时滞性,目前土地供应与房地产市场的投资呈现高度的相关性,土地供应与房产市场供应量及价格的相关性表现微弱。最后,从土地供应政策方面提出相关建议。     

基于供需理论的房地产金融风险预警及防范对策——以重庆市为例

随着房地产市场和资本市场的快速发展,房地产金融迅速崛起。部分居民在满足住房刚需后,转向对房产的投资,刺激了房地产市场,使房地产市场供求关系失衡,房地产金融风险也随之增长。基于供需理论视角构建房地产金融风险预警指标体系,并运用功效系数法,以重庆市为例测算2000—2020年的综合预警值,提供房地产金融风险的防范对策。结果表明,所构建的预警指标具有较好的预警能力,重庆市2013年的房地产金融风险处于警戒值以下,但近三年房地产金融风险有明显增大倾向,存在潜在风险的可能,需引起必要的重视。防范房地产金融风险、维护金融稳定,需要多方主体的共同努力：政府应加强房地产业监管、引导行业有效投资;房企要去杠杆降负债、探索投资发展新模式;居民家庭需制定长期购房规划、强化多元投资意识;金融机构需有序开展房地产开发贷款项目、加强房企资信评估与管理。     

中国房地产价格上涨的供求原因及对策

房地产市场健康发展与国家经济平稳发展以及居民个人利益关系密切。近年来,房价不断上涨已成为全国关注的焦点。2010年以来,政府出台一系列的政策,力图对不断上涨的房价进行调控。首先探讨中国房价的现状,然后从房地产市场供求两方面分析中国房价上升的原因,并提出相应的对策。     

基于实证的广州房地产业竞争力研究

近年来,广州房地产业发展十分迅速．市场巨大、供需两旺,并出现了一批实力和资本雄厚的大企业,但投资政策不平衡。市场机制不完善,尤其是人才资源总量不足和配置不合理,即广州房地产业的规模能力、成长环境和人才资源三大要素深刻地影响着谊行业的竞争力水平,并整体上影响了房地产业的竞争力,已经成为制约当地房地产业进一步发展的深层次问题。持续优化软硬环境建设．重视发挥人才资源优势,积极通过资源整合扩大房地产业规模能力等措施,对提升广州房地产业竞争力十分必要。     

高房价压力下的政策调控

近年来,我国房地产价格持续快速上涨,不仅使城镇居民生活质量下降,催生地产泡沫,也阻碍了产业结构升级和经济持续稳定增长。供求缺口过大、过度投机、土地财政和卖方垄断是造成我国房地产价格上涨的主要原因。建立多元化的住房供给体系、抑制投机、完善分税制、制定与实施反垄断政策是现阶段我国房地产政策调控合理选择。     

郑州市房地产市场营销状况浅析

在经济发展、房地产市场竞争日趋激烈的背景下,房地产企业面临银根土地收紧、理性消费回归的新形势,因此房地产企业的营销显得至关重要。借助对郑州房地产市场营销状况的分析,对提高郑州市房地产企业的营销素质,增强企业的活力和竞争力,健康、稳步地发展房地产业,更好地满足人们生产以及生活的需要,能起到积极的促进作用。     

强化政府公共职能 建立健全住房保障制度

建立健全低收入家庭住房保障制度,切实解决其住房困难,与养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保障制度一样,是政府公共政策的重要内容。我国政府多年来非常关注低收入家庭的住房问题,为解决低收入家庭住房问题制定了一系列政策,并采取各种措施保障政策的落实。但是,土地供应不足、建设资金短缺、准入退出机制的不健全等问题制约了现行住房保障制度的有效实施。因此,各级政府履行政府公共职能是建立健全住房保障制度,实现好、维护好、发展好最广大人民群众根本利益的迫切需要。     

对我国商品房价格的走势分析——以郑州市为个案

房价收入比的大小是影响房地产价格的关键，也是房地产是否出现拐点的判断依据。郑州市的数据分析显示，其商品房价格及房地产行业呈健康发展趋势，居民能够承受目前的住房压力，房地产行业与我国经济发展相适应。价格保持相对稳定是房地产业安全运行的关键，我国应该出台更具体的政策保持其健康发展。     

房地产宏观调控政策对财税取向的探讨

房地产业市场机制失灵,政府调控房价应在保持稳定的基础上,通过扩大社会保障性住房的覆盖面,调整结构性减税政策,降低房地产业税费在地方财政收入中的比重。政府应按照市场需求加大居住房供应量,控制购房信贷投放。相关政策实施后,必将使房价在平稳中下降,居民可支配收入与实际购房能力逐步相适应。