住房租赁研究述评及前景展望

住房租赁是人民群众实现"住有所居"的一种重要方式.以1998-2019年住房租赁研究的1834篇核心期刊文献为样本,运用CiteSpace可视化软件,绘制我国住房租赁研究的知识图谱.结果发现,住房租赁的研究热点聚焦于保障型住房租赁、住房租赁市场、流动人口住房租赁、住房租赁机制等方面,其演化路径经历了探索期(1998-2006年)、成长期(2006-2013年)、突变期(2013年至今)三个阶段.未来,在实现全体人民"住有所居"的进程中,应注意以下问题的研究:如何完善住房租赁政策,推进"租购同权"目标实现;如何培育规范好住房市场,促成"租购并举"政策落实;如何解决新型城镇化下农业转移人口住房租赁难题,满足农业转移人口住房需求等方面.     

论稳定住房市场价格的着力点

我国住房价格不断上涨,宏观调控效果不甚理想,这是多种因素交织的结果。为稳定住房市场价格,实现住房市场的健康可持续发展,必须着力增加供给、改善供给结构,抑制不合理需求,促进供求的基本平衡;致力培育住房二级市场和租赁市场,推进各类市场的协调发展;努力健全住房保障体系,解决低收入家庭的住房问题。     

推进住房消费的五个着力点

推进住房消费对于扩大内需意义重大 ,为此 ,必须进一步完善我国的住房制度 ,将建立和完善多层次的住房供应体系、加快开放房地产二级市场、加快启动和规范住房租赁市场、进一步规范经济适用房管理和大力发展住房金融作为当前住房制度改革的着力点。     

并轨后公共租赁住房退出管理困境与对策探讨

退出管理科学与否关系到并轨后公共租赁住房的有效流转和公平善用。并轨后公共租赁住房退出管理面临着退出管理政策的适用性和执行压力的困境。借鉴香港公屋退出管理的经验,并轨后公共租赁住房退出管理应夯实退出管理的基础,健全退出管理动态监管与审查纠错机制,构建科学化、人性化退出方式并培育非政府组织,实现多元监督制约。     

立足于求租群体的南京住房租赁市场探察

通过大量调研发现,南京市的住房租赁市场既有其多元化的一面,也有其不完善的一面。前者主要体现为求租群体的多样性、房源分布的广泛性和房型选择的多元性,后者则体现为信息占有的不充分、租赁价位的不合理和房源供给的不宽裕,而这些可以通过住房租赁公司的成立和廉租住宅的建设来加以完善。     

新型城镇化背景下江苏省小城市居民住房需求研究

《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》明确提出城市发展重点要向小城市倾斜，构建以市场为主的满足多层次需求的住房体系。利用调查问卷收集的微观数据，以新古典住房经济学需求理论为支撑，基于居民视角从自用与租赁、消费与改善投资两个维度构建住房需求模型，深入分析江苏省小城市住房需求结构及城镇化因素对住房需求的影响。同时，将所得结论与大城市住房需求现状进行对比，从政策上引导江苏省小城市住房市场与大城市住房市场采取差异化的发展模式。     

雄安新区普通租赁住房BOT融资模式研究

在对雄安新区住房建设模式相关文献进行回顾的基础上,从拓宽普通租赁住房融资模式、与雄安新区住房供给体系指导思想契合度、提高租赁住房供给效率、发挥市场机制配置资源作用和实践可行性五个方面,论述了雄安新区普通租赁住房建设采用BOT模式的优势。探讨了雄安新区普通租赁住房建设BOT模式的运作机制。最后,从信贷融资、税收优惠和资产证券化三方面提出了促进雄安新区普通租赁住房BOT模式健康发展的政策支持建议。     

租赁性住房企业化供给的市场困境与政策选择

租赁性住房企业化供给的市场困境主要为投资收益太低、税负较重以及资金筹集困难等。通过对住房租赁企业投资收益与成本进行测算,发现售租比、利率及税费是影响住房租赁企业发展的关键因素。围绕这三个关键因素可进行不同模式的政策设计,即限地价模式、限利率模式、住房保障模式,以支持不同地区、不同市场的住房租赁企业的发展。对于房价很高、售租比很大的大部分城市,可选择降低土地成本、实施土地限价出让、减少税费、提供长期性贷款的政策支持模式;对于售租比较为合理的部分城市,可选择提供长期性低利率贷款、减少税费的政策支持模式;此外,对于中低收入家庭的住房困难问题,可选择全方位的税费减免、土地限价、长期性低利率贷款的政策支持模式,作为住房保障体系的重要补充。     

媒体关注·新政新知

国土部、住建部9月27日联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》要求，各地在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70％的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。     

房地产开发企业参建公共租赁住房的利益驱动及阻碍因素

公共租赁住房是我国保障房的发展方向,建设规模大、任务重,引入具有丰富住宅开发经验的房地产开发企业是缓解政府财政压力和提高公共租赁住房供应效率的有效途径。本文在对房地产开发企业及其智囊机构——房地产咨询公司——问卷调查的基础上,利用众数提炼房地产开发企业参建公共租赁住房的直接盈利诉求,应用重要性指数探究相应的主要间接利益驱动和阻碍因素,并提出鼓励房地产开发企业参建公共租赁住房的政策建议。研究结果表明,房地产开发企业参建公共租赁住房的直接和间接利益驱动因素多元,阻碍因素主要是资金回收期太长、收益率有可能比预期的回报率低、缺乏公共租赁住房成熟的盈利模式。     

保障性住房的公共交通建设研究

当前随着廉租房、公租房等保障性住房的大规模建设，如何解决入住居民的出行难问题是建设中的重点。本着方便居民出行的原则，结合保障性住房居民的出行特征，提出保障性住房交通配套设施构建的方法；以重庆公租房项目为实例进行研究，为保障性住房的配套交通设施建设提供基础。     

公共租赁住房体系运行资金来源问题研究

公共租赁住房(下文简称"公租房")是满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的社会保障性住房。文章对公租房运行过程中存在的一大难题——资金来源问题进行研究,通过建立博弈模型分析涉及公租房建设的各行为主体间的利益关系,找出优化其预期行为的最优均衡,然后根据达到该最优均衡所需的条件设计出相应的激励约束机制,将各行为主体可能作出的理性决策引导至有利民生的方向。     

吉林省住房保障的租赁补贴政策实施情况研究

在调研数据的基础上概要分析了吉林省住房保障的租赁补贴政策的实施情况和效果，深入挖掘了目前吉林省住房保障的租赁补贴政策存在的问题并提出了针对性的解决思路。     

企业参与公共租赁住房建设运营模式选择研究——以西安市为例

公共租赁住房是带有公共性的准公共产品,我国政府承袭惯有传统,在公共产品的建设运营上既充当安排者又充当生产者的双重角色,在过去的三年期间,广泛采用政府主导、国有企业参与的建设运营模式,严重制约了我国公共租赁住房的发展,无法满足更多需求者的住房需求.该文在国内学者对于公共租赁住房建设运营模式研究成果的基础上,从企业的角度分析了公共租赁住房建设运营模式的构建以及影响因素,利用层次和模糊综合评价方法并结合西安市的现实条件,对西安市社会企业参与模式进行综合评估,得出了企业参与模式的综合排序.为实现由政府垄断建设运营向民营企业参与建设运营模式转变,将竞争引入到公共租赁住房的建设和运营提供了理论支持.     

农民工市民化进程中住房保障问题探析——基于一种“回迁式”购房选择

伴随着城乡户籍制度的逐步放开,农民工的市民化进程加快。然而面对当前城市居高不下的房价和住房保障的边缘化,一种有别于传统住房形式的回迁式购房成为农民工市民化过程中理性住房选择之一。采用埃弗雷特.李的＂推力—拉力＂理论就该种回迁式购房选择从制度性因素、中小城镇拉力因素、大中城市推力因素以及个人因素等四个维度进行了阐述。此外,还就回迁式购房选择产生的影响进行分析：在增强住房稳定性、促进城镇发展的同时也增强了就业流动性、带来房屋的大量闲置。最后就该种购房选择进行了小结并提出几点建议：将农民工纳入廉租房保障体系,规范农民工居住条件,探索针对农民工群体的房租补贴或便携式住房公积金,规范中小城镇租赁市场,探索房屋券式抵押,减少房屋闲置浪费等。     

住户满意度和住宅市场分析

本文提出了一种基于用户满意度理论的住宅市场分析模型,用于分析我国住宅市场的现状并预测其发展前景。由于将住宅金融措施和政府的住宅政策引入用户满意度模型,此模型的应用范围已由分析住户对住宅的满意度扩展到研究住宅市场的活力问题。满意度方法结合住宅品质综合软件和住宅金融、政策综合软件可用来计算住户满意度指数,估计住宅市场的潜在容量,研究影响居住质量的因素,分析住宅市场结构的变化及各类居民的住宅消费心理,评价金融服务和住宅政策。使用北京住宅市场的调查数据,模型分析结果说明这种方法对于解决与群众评价有关的社会经济问题颇具实用价值。     

住房市场发展阶段的国际比较与借鉴

二战结束后,为解决严重的住房短缺问题,各国普遍把加快住房建设作为主要政策目标,重视公共住房建设.1950年到1970年前后是发达国家历史上住房建设规模最大的时期.1970年前后,随着主要发达国家户均住房达到1.0套左右,各国住房市场从供不应求进入供求基本平衡的新阶段,新建住房规模开始下降,公共住房政策开始转型,住房政策目标更加重视提升居住品质.1985年后,不同发达国家之间住房市场的差异性开始增大,一些国家还出现了房地产泡沫.发达国家住房市场发展历程表明:理清住房市场发展阶段和经济发展阶段是准确判断市场形势的前提和基础,要根据住房市场发展阶段适时调整住房政策目标,重视从长期、系统的角度解决住房市场短期面临的问题.     

保障性住房的规划与建设研究

保障性住房的规划设计和建设管理是一个国家政治经济与文化历史的映射.通过比较分析国内外保障性住房规划与建设的现状及我国保障性住房规划与建设相对滞后的原因,阐释了解决问题的方法,提出在借鉴国外优秀住房保障体系经验的基础上,以政府为主导,塑造地方特色为辅,制定出适合本国国情的保障性住房规划与建设机制.     

住房保障和供应体系建设中的政府角色定位

健全符合国情的住房保障和供应体系是十八届三中全会提出的改革目标之一.加快推进住房保障和供应体系建设的关键就是要处理好政府与市场的关系问题,即政府在住房市场中扮演什么样的角色.正确定位政府角色就是在明确住房保障和供应体系建设的价值目标基础上,提高行政能力和行政道德与法律素养,扮演好体系构建者、公共服务者、行政与市场监督者的角色.     

市场化对我国住房政策制定的影响

随着我国住房市场化进程的深入,住房一、二级市场联动和需求多元化对住房政策的影响日益突出。本文概要介绍市场化下发达国家对住房政策研究的主要方法——“过滤模型”;应用“过滤模型”研究我国住房市场,并在此基础上对政府的城市住房政策提出建议。