基于系统动力学的商品住宅需求仿真研究——以南昌市为例

近年来,随着国家经济的迅猛发展,房地产投资规模逐年增大,城镇居民的可支配收入不断上涨,其购房能力明显提升,居民对住宅需求量日益增加,需求形式也呈现多元化.以南昌市房地产住宅市场为研究对象,系统分析商品住宅市场的价格、供需关系之间的相互影响关系,从城市人口、经济发展、住宅需求、住宅供给与住宅价格五个子系统出发,将住宅新增需求分为四类:结婚购房、投资性购房、改善性购房、其他因素购房,去构建商品住宅市场模型进行仿真实验.从宏观管理的角度出发,确立了城市人口政策、城市建设政策、税收政策和政策房供应政策四个参数调控类型,进行实证分析四种调控类型的仿真结果,为南昌市政府制定相关政策提供了理论依据.     

广州市住宅郊区化发展研究

住宅郊区化是城市化进程的必然趋势。郊区住宅以其环境、价格、配套及服务优势影响百姓的生活和城市房地产格局。文章分析总结了广州市住宅郊区化的发展进程 ,并提出了住宅郊区化发展应加强规划控制力度、沿交通线组团开发、保护生态系统、关注新技术对居住观念的影响等观点。     

哈尔滨市商品住宅价格影响因素的计量经济分析

文章以哈尔滨市市区普通商品住宅为研究对象，利用哈尔滨市1996--2006年的数据，从房地产价格形成机制出发，运用计量经济学的理论，通过Eviews软件建立哈尔滨市商品住宅价格的计量经济模型，分析了各主要影响因素对房地产价格的影响方向、影响程度和作用方式，为政府、开发商、居民提供重要的决策支持，对于制定有效的宏观调控政策具有重要的意义。     

浅析影响城市房地产价格评估的环境质量因素

区位是影响城市房地产价格的第一位因素,包括:位置、交通条件、基础设施和环境状况等因素.其中,环境因素包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和卫生环境等.房地产估价的主要难点是,房地产价格的影响因素多种多样且难以把握和量化.本文在分析环境质量影响房地产价格的机理的基础上,构建了一个经济计量模型,以分析环境质量因素对房地产价格的作用.结果显示,随着人们生活水平的提高和环境保护意识的加强,环境质量越来越成为影响房地产价格的重要因素.     

试论住宅市场价格均衡机制

住宅市场化是我国房地产业发展的强大驱动器。随着政府的行政配置向市场管制的住宅价格管理方式转变,住宅市场价格的均衡机制也从企业供给主导向居民需求主导方向嬗变,并相应催动居民对住宅需求从消费意愿向投资意愿的演变,因此引起我国现阶段住宅市场的失衡。因此,从住宅市场价格均衡机制深层次变动原因进行分析,所得出的结论与对策更有利于控制当前住宅价格虚高问题。     

物业税改革对住宅价格的影响机制

物业税改革的核心内容包括开征物业税、实行土地年租金制以及进行房地产税收的配套改革,此项改革的宗旨并非调节房价,但住宅价格会受到房产需求类型变化和税负转嫁效应的间接影响,表现为有效需求的下降,税负更多地向前转嫁给弹性较小的供给方,这有利于住宅价格趋向合理和稳定。     

住宅房地产项目区位对价格的影响及其选择

本文分析了城市中区位的划分和变化趋势,在此基础上,阐述了住宅房地产价格的影响因素和区位与其的联系。另外,还从定量和定性两个角度简要说明了如何选择合适的住宅区位。     

基于主成分分析的商品住宅价格预测研究——以西安市为例

近几年来,随着我国社会经济的不断发展以及城市化速度的加快,国内各大城市的商品住宅价格不断攀升,即便是在政府不断加强宏观调控力度的情况下,商品住宅的价格仍然呈走高趋势。针对这种现象,对房地产市场商品住宅价格的研究就显得十分必要。文章首先对西安市住宅房地产市场价格进行了分析;然后,在此基础上运用描述性统计分析方法有针对性的分析了影响西安市住宅价格的各个因素,并引入主成分分析方法进一步对影响西安市住宅价格的因素进行了实证研究,并得出结论。其次,基于主成分分析的结果,并结合计量经济学回归预测理论建立住宅价格预测模型,并得出西安市未来几年的住宅销售均价。最后,在预测结果的基础上并结合西安市住宅房地产市场的具体情况,对政府提出了使住宅市场健康稳定发展的政策建议。     

完善住宅特征价格数据的探讨——基于特征价格法

特征价格法是国际上普遍使用的分析异质品价格的主要方法,构建住宅特征价格指数和利用特征价格模型进行房产实证分析是我国未来房地产研究领域的必然趋势.本文以住宅特征价格法为依托,根据实地数据调研的经验,从数据需求、住宅特征变量选择和住宅特征数据收集的角度探讨如何获得并完善住宅价格数据的过程,并提出构建住宅价格数据库的设想.     

房价与供求关系的理论分析与中国经验的实证研究

房地产价格决定着社会和居民的财富,它的波动影响着金融体系的安危,也影响着宏观经济的稳定和发展。房地产的价格很大程度上受居民收入、利率以及土地价格的影响,相对而言居民收入和利率的影响最为明显。同时,居民对房地产的潜在需求和有效需求间的差距较大。目前相关部门应更加关注房地产市场有效需求的规模,并适当调整利率、土地供给等,从而保证房地产市场的稳定发展。     

老年住宅的市场需求与供给策略--以广州为例

老年住宅市场的形成是我国经济发展、人口政策和社会因素共同作用的结果,也是房地产经济持续发展的一种途径和房地产产业资源优化配置的需要。以广州为例,影响老年宜居住宅需求的主要因素依次为人均可支配收入、人均住宅面积、人口老龄化水平、城市住宅价格、区域经济发展状况等,为释放和满足老年宜居住宅需求,应该形成由政府部门、公共机构、房地产企业、家庭和社区等共同参与的多元化供给主体模式,并构建针对不同消费群体的老年住宅供给体系。     

转型期中国城市住宅市场供求状态及其波动效应1991-2008

本文采用1991-2008年的时间序列数据,对转型期中国城市住宅市场中商品住宅有效供给与有效需求总量的失衡程度进行了测算。结果表明,我国住宅市场中有效供给和有效需求总量的失衡问题在一定时期内较为严重;随着市场经济进程的深入和经济的发展,供求失衡的状况逐渐好转,但近年来这一问题又显现出来;为了确保住宅市场的长期健康发展和居民福利的提高,今后政府应将消除住宅市场有效供求失衡问题作为一项基本的方针政策。     

基于消费者偏好的住宅市场细分研究

文章以消费者购房偏好为视角，以中国大陆房地产开发业相对发达的城市广州为例．通过问卷调查，析出影响消费者购房的偏好因素有建筑设计、物业管理与开发商、户外环境、感知途径、价格与收费、学校、室内装修、位置与交通8项因素，由此将购房者分为追求完美型、崇尚环境型与务实自信型三个类群，并对其进行特征描述。研究表明，中国大陆与欧美国家的消费者在购房偏好方面既有相似，又存不同。     

经济适用住房建设问题初探--以梅州市房地产市场为例

文章从经济适用住房的特征入手,在对房地产市场特别是经济适用住房的供需市场进行综合分析的基础上,提出发展经济适应住房是培植住宅消费的主方向,最后就经济适用住房建设问题提出若干对策。     

广州萝岗供电局大客户满意度的调查与评价分析

电力体制改革和市场供求关系的变化使供电企业开始认识到只有真正提高服务质量才能实现自身的可持续发展，而服务质量的评价是提高服务质量的前提，基于此本文对供电企业大客户满意度的综合评价体系进行研究。基于广州电力供应的特殊性，本文针对萝岗供电局的实际，建立了适当的大客户满意指标评价体系，并对各满意度指标的计算方法和模糊熵权处理做了系统研究。在对萝岗实际抽样调查数据分析的基础上，得出萝岗供电局大客户满意度不高的结论，为萝岗供电局未来拓展市场、提高服务质量提供了有效依据。     

刚性需求下个人房产税总额测度模型研究——以上海市为例

以上海市为例, 考虑购房刚性需求, 选取影响税额的因素, 得出刚性需求下个人房产税总额的测度模型。运用多元线性回归方法, 由税额影响因素组成的自变量组合共同预测因变量, 经过模型的初步分析和修正, 得到税额与影响因素之间的最优线性关系。通过测度模型发现:住宅投资、人均可支配收入、总户数和土地出让面积对个人房产税的影响效果显著;前3项因素对税额的影响效果为正, 而土地出让面积为负。上海市人均60平方米免税面积、0.6%为适用税率的个人房产税方案, 使得测度模型满足购房刚性需求;基于模型中影响因素与税额之间的作用机理, 改变供需, 即可达到调控房地产市场的目的。     

经济适用房供需非均衡分析

文章首先分析了各种用途住宅的供需现状,以福建省为例分析了各种住宅的供需失衡,采用Granger因果关系检验了各用途住宅价格指数间的相关性,结果表明经济适用房的价格指数不能影响住宅整体价格指数,但住宅市场价格上涨的趋势却会带动经济适用房价格的上涨,经济适用房价格表现为结构性泡沫现象。最后运用联立方程模型分别对各用途住宅的供需现状进行实证分析,进一步表明经济适用房的供需非均衡。     

北海市房地产业存在的主要问题及盘活对策

北海市房地产业存在房地产炒作、建设项目小、资金周转不灵、市场有效需求不足、商品房积压问题严重、产权关系不清晰等主要问题。至此 ,盘活北海市房地产业应采取如下主要对策 :用发展的方式解决存在的问题、以扩大市场有效需求为重点实现商品房市场的供需动态平衡、从源头把关建立有序的土地供应机制、在流动中重组和优化配置空置房、完善小区配套设施和物业管理等。     

“十二五”期间城市住房的需求量研究——以山西省为例

我国城市住房建设存在房地产功能错位,供应结构严重失衡,住房保障体系建设不完善,保障措施落实不到位等问题.以山西省城市住房建设为例,采用定性分析和定量分析相结合的方法,提出预测城市住房保障家庭收入保障线和计算保障量的方法.在此基础上,求得“十二五”期间城市分类家庭年收入、需要住房保障的家庭户数的比例,以及公共租赁住房、城市和国有工矿棚户区改造和各类商品房的需求量,得出山西省城市“十二五”期间各年各类住房需求量以及总需求量,并对住房保障规模的主要影响因素进行分析.算例表明:预测模型和各类住房所占比例对我国中西部地区城市住房规划有一定的借鉴意义.     

合理确定住宅有效需求

以往的研究一般局限于影响需求的因素分析和促进需求的措施建议。该文通过建立家庭住宅有效需求函数模型 ,将家庭住宅有效需求加以合理量化 ,并应用经济学中的需求弹性理论 ,对于提高住宅有效需求的措施效果进行评价 ,以期达到指导家庭理性购房 ,协助政府科学制定住房政策的根本目的。