国内房地产市场的特点及投资分析

决定房价的基础是房地产开发成本,但最终决定因素则是供求关系。房价是各方力量综合决定的结果,不管是开发商、政府还是一般购房者,都没能力直接决定房价。在城市化快速发展的大背景下,经济发展依然倚重房地产业。随着房地产流通效率的提高,购房投资市场已经具备资本市场的主要特征,但以抵御通胀的心态购房投资既无理论基础也存在较高风险,对区域独到的判断和选择则更具有现实意义。     

当前宏观调控下泉州地区房地产业的发展前景探析

自2010年以来,我国房地产调控政策陆续出台,政府稳定房价的决心坚定,房地产业面临极为严峻的市场与政策环境压力。目前,我国一线城市房价基本已经停涨,各界的目光更多锁定在中小城市。宏观调控是否也将对中小城市的房地产业发展产生影响成为关注焦点。以泉州地区房地产业发展为例,对当前政策调控效力展开讨论,重点分析泉州房地产业在当前形势下面临的机遇和挑战,探讨政府和房地产商应如何抢抓机遇,应对挑战。     

国家宏观调控下促进广西房地产业持续健康发展的思路

近两年国家出台了一系列信贷政策、土地政策和房价政策促进房地产业持续健康发展,已取得初步成效。但地方政府与中央政府、开发商与地方政府以及开发商与消费者之间的博弈,使得房地产业宏观调控政策效力削弱。广西近年房地产开发的总体态势较为稳定和健康,但也存在结构性问题。广西应当认真执行国家房地产政策,并根据自治区房地产业发展的实际情况,规范和引导房地产业的发展,并积极支持符合居民实际需求和经济发展需要的各类房地产开发,促进广西房地产业持续健康发展。     

后限购时代我国房地产市场风险分析

后危机时代,对房地产业的扶持政策被限购令等调控政策取代,也引发了人们对房地产市场风险的忧虑。交易量萎缩、房价下跌、房地产股票下跌、房地产信托违约风险提高等使房地产市场的风险突显。房地产业对消费、投资及其他产业的影响使得房地产市场成为一个政府和金融资本深度介入的市场。政府的政策导向自然成为决定房地产市场风险趋势的重要因素。政府对房地产业的调控意在推动市场整合,以城镇化带动中国经济发展的战略使房地产市场的商品性需求仍旧强劲,房价受通货膨胀支撑等因素使得中短期内房地产市场不存在系统性风险。然而,从长期看,应警惕汇率波动对房地产市场的冲击,警惕人口年龄结构变化对房地产业的影响。     

房地产业对国民经济发展的影响

利用有关统计资料论证了房地产业对国民经济发展的重要作用.指出房地产业的发展,对拉动国民经济增长,带动相关行业的发展,改善城市的投资环境,提高人民生活水平,吸引外资、促进对外开放,发挥了积极的作用.在分析影响房地产业的政府政策、市场与范围、城市化程度等外部因素基础上,对房地产业发展提出调整税费政策、降低房价,大力发展经济适用房、廉租房,完善房地产金融体系等对策建议.     

房地产价格膨胀对金融震荡的警示

从房地产业的发展与银行信贷以及金融震荡三者的关系出发,研究中国房地产价格的膨胀与银行信贷支持的相互影响后发现,中国房地产业的发展和市场表现在其各个环节上都依赖于银行资金,且在各种因素的交织作用下,中国城市的房价持续上涨,有些大城市房价过高,金融泡沫在积聚。以上海为例,采用购房年成本与实际租金比指数分析上海房地产价格,可以得出上海房地产泡沫积聚过多,房价即将趋于平稳或下跌的结论。如果国内众多城市的房价在高位时急剧下跌将有可能引发全国范围的信贷紧缩和泡沫破灭,进而造成金融动荡,因此,涉及房地产业的宏观调控要谨慎慢行,循序渐进。     

宏观调控政策对房价的影响

房地产的发展曾经为我国经济发展做出过巨大贡献,但是,由于各种原因房价持续上升,影响经济的正常发展,影响了居民的消费行为。当前,政府正在采用经济手段、行政手段及法律手段加以调控,稳定房价。利用金融政策对房价进行调整的主要手段是调整利率和货币的投放。通过调整利率,改变人们的预期,进而改变房价的走势。近期人民币贷款利率上调,贷款政策变化,预示着人民币存贷款利率在今后一段时间内仍有上涨的可能。如果存贷款利率调整幅度大于房地产价格涨幅,必然导致投资购房的回报减少。开发商也会因为贷款利率增加,提高房地产开发的融资成本,使开发商面临融资风险,房屋供应量相应萎缩。另外,贷款利率上升,通过贷款购房的业主每月实际还贷额也要相应增加,这将直接影响到购房者的还贷预期和生活质量,进而降低人们通过信贷支持购买住房的支付能力,同时抑制了投资性与消费性购房的需求。在金融政策发挥实效的情况下,需求与供给同时减少,房价将趋于稳定。     

中国房价研究的新视角 ————评龙均云《中国房价博弈论》

随着我国房地产业的迅速发展和房价的高位运行,房价问题已成为社会和民众普遍关注的焦点.房地产开发商与购房者之间的利益关系,集中表现为价格上的博弈.<中国房价博弈论>一书运用信息经济学和博弈论的基本原理和方法,分析和研究房地产价格行为,揭示隐藏在房价背后的错综复杂的利益关系及其变化规律,为政府科学制定房地产政策,促进房地产业又好又快地发展,对房地产价格行为的实证分析和理论研究,具有重要的现实和理论意义.     

征收个人住房房产税对中国房价的影响

自1998年以来,我国房价基本呈现上升趋势,房价持续攀升,出现越来越多中低收入人群买不起房的情况。同时,随着我国城镇化的推进,居民对城镇住房的需求量不断增加,更加导致房价居高不下。住房问题影响了我国社会生活的稳定和经济平稳健康发展,房价问题成为老百姓广泛关注、政府亟待解决的问题。房产税作为调节房价的政策之一,有利于稳定房价,抑制投机投资性购房,缓解住房供求紧张的格局,从而对促进房地产市场的健康发展,促进社会公平与社会和谐具有重大意义。     

政治学视野下的房价问题

当前我国房价的高涨首先表现为经济问题,但房价高涨的背后,同样彰显的是一个社会问题、政治问题。房价逆势高涨,凸显了其中深层的政治原因,由此带来的政治后果同样不可小觑,其败坏政府公信力,不利于社会稳定。稳定房价已成当务之急,从政治途径上看,当前要下决心强化宏观调控,着力提升政策执行力,转变政府职能,尽快完善有利于房地产业良性发展的制度体系。     

福州房价与地价关系的实证研究

厘清福州房价与地价关系是地方政府精准调控房地产市场的基础。利用福州市1999至2010年的房屋销售价格指数和土地交易价格指数的季度数据,运用Granger因果检验法对福州市房价与地价关系进行了实证分析。结果显示:在短期内,福州市房价与地价相互影响;长期看,房价显著影响地价,而不是相反。由此给出的政策建议是:进一步加强福州市房地产市场监管和信息发布制度;继续调整福州市土地交易方式;土地出让收入纳入预算内进行管理和使用。     

土地供应对房地产市场影响的有效性探析——以合肥市为例

我国房地产市场近年来表现出房价上涨过快、空置率上升、住房体系结构不合理等现象,为了更有效地指导我国房地产市场的健康发展,土地供应政策继货币政策、财政政策后也上升为政府进行宏观调控的主要手段,参与宏观经济的调控。根据土地供应对房地产市场影响的传导机制,通过实证研究,回顾和总结2004—2009年合肥市土地供应参与房地产市场调控的过程,利用皮尔森相关性分析,剖析合肥市土地供应和房地产市场的关系。研究表明:由于房地产市场的长周期与时滞性,目前土地供应与房地产市场的投资呈现高度的相关性,土地供应与房产市场供应量及价格的相关性表现微弱。最后,从土地供应政策方面提出相关建议。     

从利率、周期、房价的变化看房地产走势

从利率变化、房地产周期的波动规律以及房价近几年的走向,分析和预测中国房地产市场的走势,结果表明:中国房地产仍将保持持续发展的态势,政府仍需采取强有力的宏观调控措施,有必要继续上调利率。     

开征物业税面临的问题及应对措施

物业税的开征有利于国家税收体制的完善,促进房地产行业的健康发展。但我国目前开征物业税面临着基础条件不完善,物业税抑制房价难有成效,地方财政困难,以及得不到各阶层的认可等问题。对策是建立科学严谨的物业税收体系并使其过程公开化、透明化,建立完善的房地产评估体系,做好地方政府的工作,并控制房价和平衡贫富差异等。     

城市轨道交通对沿线住房价格的影响研究 ———基于重庆一手房交易数据的实证分析

通过构建理论模型,对城市轨道交通如何影响沿线住房价格做出比较分析,并利用 2019 年重 庆主城区一手房交易数据进行实证研究。 研究发现,轨道交通的开通显著提升了沿线住房价格,且该影 响存在着区域差异和距离衰减特征:经济发展水平越高的区域,其住房价格受轨道交通的影响越大;距离 轨道交通站点越近的住房,其价格溢出效应越明显。 研究结论对于稳健调控房地产市场和合理规划轨道 交通站点具有多重启示,尤其是在城市轨道交通规划方面,政府应加强站点选址与房地产用地审批的地 理对应,从住房供给层面提高对轨道交通沿线住房的市场供应,有效平滑开通轨道交通所带来的沿线住 房需求激增和住房市场价格波动。     

洛阳市中高档房地产的市场需求与发展思路

洛阳市中高档房地产市场存在着结构性失衡、投资环境欠佳、税费过高等问题 ,应加强政府宏观调控、合理定价、金融支持、培育和发展二手房市场机制 ,完善市场体系、提高企业服务意识和实现物业管理专业化     

我国房价波动与货币信贷政策调控研究

通过比较近年来我国房价名义增长率与GDP、居民收入增长率,发现房价增长率的波动明显大于GDP与居民收入增长率,并用HP滤波方法计算出我国的房价波动幅度;认为自2003年以来政府调控房地产的货币信贷政策主要是以调整存款准备金率与利率、调整开发项目资本金比例、限定贷款主体资格、差别化的住房信贷政策为主;认为货币信贷政策本身存在缺陷、地方政府与商业银行执行不力以及我国特殊的房地产业发展环境是制约货币信贷政策调控效果的主要因素,并提出了相应的政策建议以期为政府调控房地产市场提供参考.     

房屋空置税征收的法律考量

空置税征收是房地产调控的良性手段和有益措施,与存在争议的房产税和物业税相比,空置税更具有正义性和必要性。针对房地产市场存在的问题,应在正确理念的指导下,借鉴国外先进经验,结合我国的具体情况制定相应法律规定,确立空置税制度,从而增加空置者的持有成本,抑制投机行为,促进房地产市场的健康稳定发展,实现＂居者有其屋＂的公平正义目标。     

我国现行土地制度与城市经济发展的相关性研究

我国现行土地制度建构在以城市发展为重点的基础上。在推动城市经济发展的同时,现行土地制度也使政府对土地出让金过度依赖,政府的宏观经济政策被房地产市场所绑架。抑制房价过快上涨,应从改革土地相关制度人手。     

基于BP神经网络模型的房价敏感性分析

为分析和测算房价,受供给和需求两方面相关指标的影响和敏感程度,本文采用BP神经网络,研究了供需相关指标的不确定性变动引起的房价变动趋势。研究表明：房价对银行贷款额度和国民经济增速最敏感,对当年施工面积和建材价格弱敏感,而对居民消费价格指数和人均可支配收入不敏感。对最敏感性指标,应从差别化信贷、拉动消费抑制投资入手;对弱敏感指标,应加大保障性住房的建设力度,完善土地市场体系,推进房地产税收改革,改善住房供应结构;对不敏感指标,应切实提高居民收入水平。本文根据房价对相关指标变动的敏感性程度,指导选择调控指标先后次序,用以提高管控的精度和住房市场供需要素调控的有效性,促进房地产市场健康运行。