居民家庭普通商品住房的支付能力研究——以海口市为例

从现有住房支付能力测度方法出发,构建了以单位面积商品住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比例为基础的住房支付能力评价模型,并利用该模型,分析海口市居民家庭普通商品住房支付能力。实证表明,若考虑家庭收入增长效应,其住房支付能力将会得到提高;中等偏下收入及以下家庭基本不具有住房支付能力,中等或中等偏上收入家庭则可能发生因购房而诱致的生活贫困问题;此外,住房抵押贷款利率变化也会显著影响住房支付能力。     

中国城镇居民住房支付能力测度与比较

根据房价收入比、住房可支付性指数和剩余收入法的不同适用性,对中国城镇居民的住房可支付能力及其时序变动、区域差异和收入阶层差异进行了测度与比较.结果表明,最低收入和低收入阶层的收入能力无法在住房市场中实现其住房需求;中等收入及以下各阶层住房支付能力呈下降趋势,且区域差异持续扩大;中国城镇住房供应结构不尽合理,各收入阶层与相应住房类型匹配性不完善,中低收入阶层城镇居民面临着较严重的住房压力.     

地方财政支出、房价与居民住房支付能力

近年来我国地方财政支出规模不断扩大,在改善城市面貌和生活质量的同时,也推动了房价的快速上涨,但是地方财政支出并没有因此影响居民的住房支付能力。相反,地方财政支出在改善城镇居民住房支付能力方面发挥了积极的作用:一方面,地方财政支出作为人力资本提升的重要投入,可以通过提高收入水平增加居民的住房支付能力;另一方面,地方财政支出的增加可以缓解因稀缺公共品竞争导致的住房溢价,从而降低购房成本。在地方财政支出中,科教支出更为有效地提高了居民的住房支付能力,并且这一作用在不同地区存在较大差异,在公共服务水平相对较低的中、西部地区,单位地方财政支出的增加对居民住房支付能力的提升作用更为明显。     

城市新就业职工基本住房支付能力研究——基于合肥市两次抽样调查

无论是租房,还是买房,城市新就业职工基本住房支付能力均较差,特别是购房月供能力严重不足。比较而言,剩余收入是理想的住房支付能力判断指标;住房可支付性指数可用于租房支付能力判断,但不适合购房支付能力判断;房价收入比是否超过6∶1仍然是简单易行的房价高低判断标准。收入、房价(房租)、住房贷款利率,是影响住房支付能力主要因素。建议新就业职工以租房为主,在收入和积累达到一定水平后,再选择购房;对首次置业、购买90平方米以下普通商品住房,提供优惠住房贷款,提高购房支付能力。     

基于正交实验的居民环保税收支付意愿研究

基于浙江省内的调查数据,采用正交设计法,研究了居民环保税收支付意愿及其主要影响因素。研究表明:家庭年收入对居民环保税收支付意愿影响最大,年龄、住房情况和婚姻状态的影响依次减少,教育水平影响最小。当居民年龄在45-60岁之间、婚姻状态为已婚、教育水平为本科、家庭年收入在20-30万元之间、有1套住房时,居民环保税收支付意愿最强烈。由此可见,当居民的生活状态达到一定水平时,人们对环境也会越来越重视,也更愿意为保护环境进行投资。     

城镇家庭住房状况的影响因素——基于Logit模型和6城市“五普”数据的实证研究

根据我国6大城市2000年人口普查资料抽样数据,用Logit模型分析了影响中国城镇家庭住房状况的因素.分析结果表明:户主年龄、行业、职业、受教育程度、户口性质和登记状况、迁移和家庭总人口数对住房状况有显著影响,城市变量有显著影响,婚姻状况影响不显著.说明中国城镇家庭住房状况受到了制度变迁、地区差异和家庭社会经济特征的影响.户口和婚姻状况对住房状况的影响不同于西方市场经济国家.     

城镇住房保障规模影响因素的相关分析研究

城镇住房保障规模既受住房保障需要范围的影响,又受政府供给能力的约束.城镇住房保障规模的主要影响因素体现在如下几个方面:人均财政收入、人均可支配收入、恩格尔系数、人均住房消费支出、商品房市场价格、居民人均使用面积、住房自有率、城市化率、住宅用地年供应量和房地产开发投资量等,将这些影响因素分别与住房保障量或应受保障家庭比例之间做实证相关分析或理想值的模拟分析,可得到部分有意义的结果.其政策含义是,根据经济社会发展的阶段性水平,政府可对上述指标作政策性的适度调控,使城镇保障型住房的供应量努力保持供需的动态平衡.     

生育意愿对家庭住房负债的影响

近年来,我国居民住房贷款规模快速扩张。家庭负债的不断上升不仅会降低居民(消费)福利水平,还可能引发系统性金融风险。基于CFPS2018年调查问卷,实证检验了家庭生育意愿对家庭住房负债的影响及其作用机制。研究发现,生育意愿显著影响了家庭住房负债水平。意愿生育男孩数量越多,家庭住房负债水平越高,而意愿生育女孩数量与家庭住房负债不相关。这种差异主要是由“传宗接代”等传统文化观念所导致,意愿生育男孩数量越多的家庭,会配置价值越高的住房资产,进而导致家庭住房负债水平上升。生育意愿主要提升了家庭消费性住房资产配置,此时民间借贷成为主要借款渠道。意愿生育男孩数量对家庭住房负债的正向影响在不同收入和资产水平的家庭中并无显著差异,但在小孩抚养比较高和户主健康状况较好的家庭中更加显著。上述结论表明,政府部门应进一步加强男女平等宣传,提高女性家庭地位和社会地位,同时从法律层面对女性进行保护,在就业、收入等方面消除性别歧视,提高女性社会经济地位,抑制家庭住房负债非理性上升。     

公共住房与中低收入群体的幸福感 ——来自CGSS调查数据的实证分析

利用中国综合社会调查(CGSS)数据,对公共住房与居民幸福感的关系及其作用、机制进行研究.结果发现,公共住房并没有提升中低收入居民的幸福感,进一步研究发现,公共住房未能提升居民主观幸福感主要是由于公共住房位置较为偏远、质量不高、配套不完善等因素导致的,同时发现地区房价水平、居住者收入水平、家庭是否有未成年子女等因素对公共住房居住者主观幸福感具有调节作用.上述发现说明我国保障性住房的建设应该从住房区位、住房质量、配套措施等角度提升居住者的居住质量,同时以居住者的需求差异为基础进行保障性住房的建设.     

流域生态补偿居民支付意愿与水平及其影响因素分析——以赣江流域南昌段为例

基于439户居民调查数据,采用支付卡式(PC)条件价值评估法(CVM)和Heckman两阶段模型,对赣江流域南昌段居民生态补偿支付意愿与水平及其影响因素进行实证分析。研究结果表明:72.44%的被调查居民对赣江流域具有生态补偿支付意愿,南昌市居民年平均支付意愿值约为222.96元;被调查居民的性别、受教育情况、工作性质、居住位置、价值认同、水质情况和水量情况与支付意愿呈显著相关关系,被调查居民的家庭年均可支配收入、水质情况和水量情况与支付水平呈显著相关关系。     

《住房法》立法问题研究——一种基于人权保障视野的整体性法律解决方案

住房权是一项基本人权,国家以立法方式确立和保障公民的住房权是解决住房问题的根本途径。鉴于我国现行住房法律制度存在效力层级不合理、基本性法律缺失等问题,使得制定一部专门性综合性法律——《住房法》成为必需。在这一立法进程中,应坚持保障人权、权利义务配置均衡、系统性解决住房问题等原则,就与住房权有关的法律制度作出设计与安排,为根本解决我国住房问题和保障公民的住房权提供法律支撑。     

国外“房价收入比”研究：起源、测量与应用

从起源、测量、应用等角度,系统梳理了国外房价收入比的研究文献。研究发现:房价收入比演化于、并优于住房支出收入;房价收入比测量的多样性取决于房价和收入测量方法的多样性,以及房价收入比均衡模型的不同;房价收入比主要应用于住房支付能力和房地产泡沫研究。房价收入比计算的规范化、均衡模型的集成化以及实证的多角化将成为进一步的研究方向。     

住宅承受能力对家庭结构的影响

主流的房地产文献很少研究住宅购买力对家庭结构的影响。而且,这些研究大多忽视了家庭的特性,片面地将家庭当做经济主体。本质上讲,家庭是一个情感、情绪和智力交织的系统。事实上,我国城市中的高房价已经超出了普通居民的承受力,对家庭结构的影响较大。根据家庭系统理论分析《蜗居》描述的家庭场景中住宅购买力对家庭结构的影响,表明高房价带来的经济压力改变了情感力,经济压力和情感力在家庭中和家庭之间传导,自我分化和三角关系在家庭结构转型中起了重要的作用。     

我国住房政策和住房保障制度思考

住房政策属于国家公共政策的一种,住房政策是政府为解决住房问题而制定的对策和具体措施,稳定而成熟的住房政策最终为住房保障立法所采纳。中国应根据不同社会和经济发展阶段所出现的住房问题,制定相应的住房政策,加强住房保障立法,促进我国住房保障制度的完善。     

税后房价收入比的估算方法及中美房价的对比

房价收入比是判断房价高低的一个重要指标,我国的房价收入比在国际上明显较高。但房产作为一种商品,其税后价才是真正的价格。通过提出估算税后房价收入比的方法,并以美国的情况作为对比,发现我国的税后房价收入比与美国相比基本上处于同一水平。这意味着房产税仅对税前房价的影响较大,而对税后房价的影响很小。税收与房价之间的这种关系是房产税决策者必须考虑的。     

论法律层面上住房公积金监管问题

住房公积金制度是我国的一种社会保障制度。关于住房公积金的监管存在不足之处,主要体现在三个方面：管理监督机构的法律地位不明确,风险防范系数低;法律制度缺少可操作性;地区、收入差距大,缺乏度量标准,监管难度大。完善住房公积金监管,需要明确管理机构的法律地位,弱化其行政化色彩;从法律层面上明确监管的程序,增强其操作性;加强住房公积金使用的法律监督。     

基于消费者偏好的住宅市场细分研究

文章以消费者购房偏好为视角，以中国大陆房地产开发业相对发达的城市广州为例．通过问卷调查，析出影响消费者购房的偏好因素有建筑设计、物业管理与开发商、户外环境、感知途径、价格与收费、学校、室内装修、位置与交通8项因素，由此将购房者分为追求完美型、崇尚环境型与务实自信型三个类群，并对其进行特征描述。研究表明，中国大陆与欧美国家的消费者在购房偏好方面既有相似，又存不同。     

隔离房地产泡沫风险————基于住房增值参与证券（HAPN）的设计模拟

住房作为一种特殊商品具有消费和投资的双重属性。一方面,住房给居住者提供最基本的生活要素,满足消费效用;另一方面,住房又可以作为投资品,基于投资者风险偏好,带来短期的出租收入和长期的资产增值收益。这种消费和投资的二重性,在长期内为衍生关系,在短期内却有着内在矛盾。现有住房所有权制度将住房的二重性捆绑在一起,现存住房金融制度通过信贷杠杆更加重了这一矛盾。而这种特性和制度安排对房地产经济的波动起伏具有放大器的作用。为了隔离住房房地产泡沫,可以借助住房金融创新的设计思路,通过住房增值参与证券(HAPN)这种住房金融创新工具进行模拟分析和论证。结果表明,运用住房增值参与证券可以建立住房消费与炒房投机之间的防火墙,隔断房地产泡沫风险,促进住房市场健康发展。     

我国廉租房制度建设加快发展的对策探析

加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城镇低收入家庭住房困难的保障体系是住房制度改革的一项重要内容.然而,我国廉租房制度还存在着许多问题.从我国廉租房制度保障实践与效果出发,分析了我国廉租房制度建设的困境和制约因素,在此基础上,提出了加快发展我国廉租房制度建设的对策.     

保障性住房与新生代农民工城市居留意愿——来自2017年中国流动人口动态监测调查的证据

住房是农民工进入城市、融入城市的安身立命之所,而建设保障性住房(简称“保障房”)是改善农民工居住条件,推进农民工市民化进程的关键举措之一.在此背景下,结合最新的2017年中国流动人口动态监测调查数据,系统考察了保障房对新生代农民工城市居留意愿的影响.研究表明:第一,居住在保障房的新生代农民工比例仍然偏低,意味着针对农民工的保障房建设依然任重道远.第二,相比于租房,保障房对新生代农民工城市居留意愿具有显著正向影响,在加入其他解释变量后,结论保持一致.考虑到模型中潜在的选择性偏误,运用倾向得分匹配法构建反事实框架加以纠正,并通过逆向概率加权法、逆向概率加权回归调整法、调整变量衡量方式等进行稳健性检验,结论依然成立.第三,保障房对新生代农民工城市居留意愿的影响存在代际差异,相比于90后农民工,保障房对80后农民工的影响更明显.由此,提出要发挥保障房在农民工市民化进程中的作用,应当突出保障房建设的多样性与差异化、优先考虑就业居住超五年和80后农民工等方面实施更有利于新生代农民工的住房制度改革举措.