论集体土地上房屋征收补偿立法模式——基于宪法规范的展开

我国集体土地上房屋征收立法是继续沿用城乡分立的思路还是实行城乡一体的新模式,在认识上存在分歧.从我国宪法文本来看,国家征收城乡房屋的宪法依据是一致的,并且对宅基地使用权予以补偿的机理与国有土地使用权亦无不同.从我国土地制度变革的方向看,放开集体建设用地流转是大势所趋,因而对集体土地上房屋以“类似房地产的市场价格”予以补偿也不存在技术上的障碍.因此,长远来看,城乡房屋征收补偿立法应当统一.     

宅基地使用权退出法律规制研究 ——以江西省某县为调查对象

农村宅基地闲置和一户多宅难题使宅基地使用权退出备受人们关注。基于对江西省的宅基地退出政策的考察,宅基地使用权退出政策在法律实践中存在着法律依据缺失、宅基地概念不清、农民集体失位、补偿标准低和依据理念错位问题,进而提出相应的规制措施:包括完善相关法律法规、明确宅基地使用权概念的外延、厘清宅基地使用权退出中各主体利益、制定合理的补偿依据和坚持土地中心主义立法理念。     

宪法秩序下宅基地使用权的价值转向与理论回应

宅基地三权分置本质上是对宅基地使用权进行权能扩充与重塑,在权能构造时应体现出中国土地制度的宪法定位,既需平衡好福利性与市场化之间的关系,又需在恪守义利合一准则下促使中国宅基地制度改革走向真集体主义,还权于民。宅基地制度改革的地方试点经验透射出农户退出宅基地受阻、宅基地出租在《合同法》规则中的缺位以及试点中的权能分置转让模式导致土地权源多元化等问题。有必要扩展宅基地使用权权能以应对实践难题,将宅基地资格权分离出分配资格权和行使资格权,农户可依资格权将宅基地使用权中的使用权能转让出去获取收益;明晰使用权权能内容包含利用权、再流转权、抵押权、征收补偿权等,使资格权与使用权形成权利独立、相互配合的权利架构。     

乡村振兴背景下宅基地资格权研究

《乡村振兴战略意见》提出宅基地资格权,宅基地资格权的增设弥补了宅基地"两权分离"的制度缺陷。宅基地资格权属于成员权范畴,权利主体为农村集体经济组织成员而非农户,宅基地资格权人享有可期待利益。法律法规应当规范宅基地资格权的取得与退出,该权利随身份的产生而取得,随身份的丧失而灭失。宅基地资格权的典型权能包括宅基地分配请求权、政府征收补偿权、退出权以及退出补偿权。"保障宅基地资格权"是为了"放活宅基地使用权",因此在明晰宅基地资格权相关概念的基础上,针对实践中宅基地上房屋买卖、租赁、赠予、抵押、继承等不同情形,法律法规应当重新规范宅基地使用权流转的相关内容。     

农村宅基地使用权流转制度创新——基于增加农民财产性收入的视角

分析农村宅基地使用权流转对农民财产性收入的影响,提出当前我国农村地区宅基地使用权流转存在着立法滞后、产权制度不完善、无公开流转市场、宅基地隐性流转多等困境,应从立法层面实现宅基地使用权的合法流转,放开宅基地使用权主体限制,建立较为完善的宅基地使用权流转市场以及调节宅基地使用权流转收益分配机制等方面积极探索增加农民财产性收入的宅基地使用权流转制度创新。     

论房屋征收中国有土地使用权的补偿

房屋征收中国有土地使用权的提前收回本质上是对财产权的征收。虽然相关法律没有明确规定房屋征收中对国有土地使用权是否给予补偿和如何进行补偿,但财产征收补偿制度本身既有充分的法理依据和宪法依据,也有具体的法律依据。房屋征收中提前收回国有土地使用权时,除了应退还剩余年限的土地使用权出让金,补偿范围还应包括土地使用者的投资开发利益和该土地的预期增值利益;补偿标准应根据取得国有土地使用权的不同方式,即出让方式与划拨方式分别确定:对于出让土地的使用权,应当综合考虑该土地的用途、地理位置、剩余使用年限和基准地价等因素;对于划拨土地的使用权,应当考虑土地使用权人支付的土地开发成本等因素。     

我国土地征收立法缺陷之管窥

我国土地征收在立法模式上存在缺陷,应采集中型立法,制定统一的征收法典;现行立法在"公共利益"的界定上存在缺失,立法除对"公共利益"要有原则性规定外,还应明确界定"公共利益"的范围,并应明确征收不得适用于商业目的;现行立法在"征收程序"的规定上存在缺陷,征收程序应以保护被征收人利益为中心加以设置,还应完善征收程序的立法技术;现行立法在"补偿条款"的规定上存在缺失,立法应明确规定"公正"或"合理"的征收补偿原则,应扩大征收补偿范围,还应以被征收土地的市场价格作为补偿标准。     

浅谈宅基地使用权流转制度的健全与完善

《物权法》第一百五十二条把宅基地使用权确立为物权,但在现行的法律制度框架内,宅基地使用权并非完全意义上的私权.本文首先梳理了宅基地使用权制度的历史,然后从分析宅基地使用权制度的现状入手,结合实践和现行立法分析了宅基地使用权流转制度存在的问题,并在此基础上进一步分析了限制宅基地使用权流转的制度障碍,进而提出了健全和完善宅基地使用权流转制度的建议.     

青岛市征收集体土地房屋拆迁补偿法律制度问题与对策研究

在城市化进程中,青岛市现行的征收集体土地房屋拆迁补偿法律制度存在着诸多缺陷。制度建设应当处理好三个关系,在此基础上做到:根据拆迁目的的不同,确定相应的拆迁程序、原则及执行制度;明确被拆迁人的宅基地使用权在内的财产权利,合理确定拆迁补偿标准;建立正当的拆迁补偿程序。     

农民法定财产权保护路径探析

我国农民拥有的法定财产权主要包括宅基地使用权、土地承包经营权、土地征收补偿权和专业合作社中的财产权.但规范这些权利的法律法规还不够完善,要从宅基地使用权、土地承包经营权、土地征收和农民专业合作社等方面健全法律制度和管理制度,从而达到保护农民财产权利、发展农村经济的目标,处理好国家、集体和农民之间的利益关系,缩小城乡差距,实现社会公平正义.     

土地征用中的国家赔偿责任问题研究

土地征用须符合公共目的,政府对其违反公共目的的土地征用行为应承担国家赔偿责任.完善我国土地征用中的国家赔偿制度应从统一土地征用目的立法和规范赔偿方式、标准两方面入手.     

我国城乡结合部土地利用立法完善

我国城镇化的发展使得城乡结合部土地利用出现出新的趋势,主要表现为:土地撂荒增多,建设用地使用权设立和流转方式过少,宅基地的用益功能增多。立法中应增加城乡结合部承包地使用权,建设用地使用权和宅基地使用权的设立和流转方式;增加其用益功能;强化土地行政执法和土地行政执法问责追责制度;强城乡结合部社会保障立法等配套立法。     

农村土地使用权流转的主要方式及效力评价

我国农村土地主要有农户享有使用权的承包地和宅基地,就目前法律规定来看,无论是承包地经营权还是宅基地使用权都不允许买卖,因为农户只享有使用权而没有所有权,不能处分承包地和宅基地。但是现实的情况是,目前在农村存在着大量的承包地和宅基地的流转,其中包括宅基地使用权的流转、将房屋和宅基地使用权一起流转、承包地经营权的流转、将房屋、宅基地使用权和承包地经营权一起打包流转等情形。这些流转方式在农村现实中已经广泛存在并被接受和履行,但在法律层面还有许多问题,尤其是这些流转方式的效力问题。在解决这些问题时应该具体情况具体分析,结合法律规定和现实情形予以考虑,从而做出不同的效力判断。     

由村镇征地补偿调查引发的思考

近年来,随着农村的大量土地被征用,征地制度与实际操作存在的弊端也日益显现,要解决这问题,一是要加强土地征收制度的立法工作;二是尽快建立被征地农民的社会保障制度体系;三是前置并做实征前公告和实物确认程序;四是土地补偿费使用情况要定期向本集体经济组织成员公布。     

房屋拆迁补偿协议外的国有土地使用权补偿问题

房屋拆迁补偿协议书乃民事合同,对此做出的行政复议决定书应为无效且对合同当事人不发生任何法律效力。2003年发生的国有土地使用权提前收回事宜,应适用国有土地使用权“相应补偿”之立法,其实质是对房屋及其他不动产的补偿,而土地使用权本身仅涉及土地出让金退还问题。补偿协议书中约定对房屋的充分补偿应视为是对土地使用权相应补偿权的行使。在对房屋充分补偿的前提下,再行主张对土地使用权的补偿,违反了“相应补偿”的立法意旨;主张对房屋占用范围以外的土地的补偿违反了土地在民法上的独立性。在国有土地使用权提前收回的情况下,并无“地随房走”原则之适用。     

我国土地征收立法之反思与重构

我国土地征收的立法规制主要体现在《宪法》、《土地管理法》和《物权法》对土地征收法定要件有相应的规定;我国土地征收立法在立法模式和征收要件的规定上存在缺陷,尚需反思;我国土地征收立法之重构既应采集中型立法模式,又必须完善土地征收的法定要件。     

房地分离：宅基地流转之钥——以宅基地使用权继承之困局为切入点

尽管具有一定保障性,但宅基地制度的首要目标在于经济管理,其表面上强调“户有所居”,实际是“户有定居”。宅基地上使用权所承载的管理性与农民自费建造农房所有权的私权性,存在内在的矛盾,不应适用房地一体规则,因为后者遵循着传统民法应对市场交易的基本逻辑。自然资源部所发布的文件明确了宅基地使用权可以由城镇居民继承,内核乃是基于房地一体,以房屋所有权的可继承带动宅基地使用权的可继承,颇为冒进。宅基地上所有权与房屋使用权应当分离,这将为宅基地的流转与乡村振兴提供新的契机：农房的自由流转加上宅基地使用权的农民保有,将最大限度地在现有阶段实现市场与制度的有机契合;对于取得农房的所有权人,在房地分离之下,可以借助对宅基地使用权的法定租赁来设计合理的权利结构。