河南省农村土地流转中基层政府职能研究

河南省农村土地流转过程中存在流转程序不规范,土地用途发生改变和农民流转土地的积极性不高等突出问题,解决这些问题需要基层政府扮演组织者、管理者、服务者等重要角色。但一些基层政府职能定位不清,行为上越位、缺位现象严重,成为河南省土地有效流转的重要制约因素。因此应该规范基层政府的相关职能,促进河南农村土地的有序高效流转。     

城乡一体化进程中土地流转之主体与流转效益的调查研究——基于湖南省宁乡县关山模式的调查

土地的合理流转,是盘活农村土地和劳动力资源、推进城乡一体化的核心问题。湖南省宁乡县金洲镇以土地流转为龙头,形成城乡一体化＂内源性＂发展的＂关山模式＂。他们区别对待两种用地类型：对农用地实施统一整理、集体入社,流出经营;对建设用地实施节约指标、有偿转让,置换集居。保证农民获得＂租金＂＂股金＂＂薪金＂和＂保障金＂等稳定收入,通过土地专业合作社和居委会协调土地流转并经营土地,保证了农民的主体地位;政府的土地规划以及政策引导和服务、企业投资保证了土地增值和经济发展。土地流转推动了城乡一体化的规划对接、基础设施升级、经济效益持续增长等＂三重效果＂。但是,土地流转过程中仍然面临＂部分农民抵触、企业投资成本上涨、流转风险潜存＂等障碍。总体而言,推动土地流转应当立足现实,保证农民收益、进行城乡资本的联结。     

国际视角下我国政府推动农村土地流转的政策选择

农村土地的有序流转关系到中国农业、农民、农村的发展,是中国政府近年来面临的热点和焦点问题之一。由于土地产权不明晰、流转程序不规范、流转市场不健全、社会化服务体系缺失、农民权益得不到保障,中国农地流转的总体水平偏低,农户分散化经营没有得到根本改变,农地撂荒现象依旧存在。国外经验表明,土地流转离不开明确的土地产权、成熟的中介机构、农户权益的保护和完善的财税金融服务。针对当前中国农地流转中存在的瓶颈问题,我国政府可借鉴国外经验,通过法律清晰界定土地产权和严格保护耕地,培育专业的中介机构,规范土地流转程序,保护农地流转中的农民权益,采取强有力的财税金融扶持政策等措施来引导农地流转有序进行,从而促进农业结构调整,实现我国农业现代化。     

狭义土地承包经营权特殊用益物权性质及其流转保护

规范和引导农村集体土地流转市场,前提是界定土地承包经营权的内涵和所流转土地权利的属性,但我国立法及相关理论研究对此都缺乏明确的解释。以区分两种涵义的＂土地承包经营权＂为起点,从农民与集体经济组织的产权关系、集体经济组织的性质以及相关法律规定三个方面,分析了狭义土地承包经营权的特殊用益物权性质,指出其作为农村集体经济组织成员平等承包本集体土地的权利,具有不同于一般用益物权的特殊性质,是接近自物权的他物权,是法律保护农民土地产权的重点。土地流转中除了土地互换外,转移的并不是土地承包经营权,而是土地使用权,应当根据不同情况采取相应的规范措施。     

构建我国农村土地信托制度的法律思考

西方土地信托制度在促进土地资源保护和土地流转方面贡献突出,从推动我国农村地区土地健康、有序流转的视角出发,构建符合我国国情的土地流转新制度——农村土地信托制度符合当前社会经济发展的客观规律,能够在制度层面有效解决目前我国农村土地流转不畅、流转不规范等现实问题,从根本上保护农村土地承包权人的合法利益。     

关于创新农村土地流转机制的调查与思考

近年来,我国农村土地流转机制在内、外部环境均已发生深刻变化的条件下,存在着一系列与形势发展不相适应的问题,主要表现在:二轮承包不够到位,土地流转过程不够规范,缺乏合理的土地流转配套机制。这其中既有历史原因,也有政策不合理和法律滞后的原因。创新农村土地流转机制可从以下几方面着手:创新土地流转方法,创新土地流转服务,创新土地流转的规划和管制,创新土地流转的法律和政策。     

论我国农地产权制度改革的路径探索

农地流转效率的高低直接关系到经济发展的效率。当前我国的工业化,城市化的进程迫切需要改革现行农地制度。在实际中,土地所有权主体模糊;收益权,使用权等权能残缺;政府在土地征用过程中的行为不规范,特别是征用补偿标准不合理,阻碍了土地使用权的流转。因此,必须从规范政府征用行为和健全法制的角度进行土地产权流转制度改革。探索多种形式的农地流转方式。     

湖南湘西自治州农村土地流转现状与完善对策

促进农村土地承包权流转是国家的政策导向,也是发展现代农业的必由之路。近年来,湖南湘西土地流转的数量和速度不断增长,呈现出流转形式多样化、流转主体多元化的特点,但与此同时也存在土地流转意愿与流转行为相矛盾、流转承包权益低、流转纠纷多、土地流转"非粮化"的问题。要完善农村土地流转,必须加大宣传力度,采取多样流转形式;加强市场主导和政府引导相结合;规范流转程序,严格监管;完善土地流转中介服务并健全农村社保制度。     

改革与突破：推进农村土地规范有序流转

农村土地的规范有序流转,有利于推进城乡经济社会发展一体化进程、促使乡土中国走向现代中国。为此,必须贯彻党的十七届三中全会精神,制定《土地流转法》,加强土地流转法制建设,完善土地流转管理机构职能,发展土地流转服务组织,推进农村土地规范有序流转。     

土地承包经营权入股农民专业合作社有关法律问题研究——以浙江省为例

土地承包经营权流转已是学术界研究农村土地问题乃至＂三农＂问题的一个热点。＂土地承包经营权入股型＂农民专业合作社更受关注。本研究以浙江省为例,在对土地承包经营权作价出资农民专业合作社和＂土地承包经营权入股型＂农民专业合作社运行的法律障碍重点剖析基础上,最后提出了与＂土地承包经营权入股型＂农民专业合作社运行相关的土地承包经营权流转法律制度改革完善的建议。     

再论“土地财政”与城市高房价

地方政府＂以地生财＂有其必要性和合理性,＂土地财政＂动机明确。政府垄断供地长久有之,可地价和房价飙涨却是近10年的事情。＂招拍挂＂只是发现了土地的真实价值和改变了土地利益的分配结构而已,本身并不抬高土地价值。＂土地财政＂过程合法、方式公正,＂土地财政＂收入的多少与增长速度更不构成房价上涨推动因素。＂土地财政＂与城市高房价无关。     

农村“土地流转”若干问题探讨

农村"土地流转",是农民依据市场经济原则,变更土地承包经营权的一种新方式;由于相应配套保障措施尚未落实到位,出现了以"不愿转让"为核心的热点问题;为探索农村"土地流转"合乎科学的路径,制度建设、市场建设与保障机制建设必须全面启动;"农村土地流转"的实践,势必引发中国土地使用制度的巨大变革。     

阎锡山的“三农”思想研究

民国时期,中国农村经济濒临破产。南京国民政府地方实力派代表阎锡山为解决当时的＂三农＂问题而提出了不同于中央政府的＂三农＂思想。重点研究了他的村制思想和＂土地村公有＂思想,后者具有典型的农业社会主义性质。     

解读土地新政下的“同地同价”原则——基于权利的视角

“同地同价”原则的提出可以有效地遏制土地财政、保障农民的合法土地利益。“同地同价”原则体现了农民集体土地所有权与国家土地所有权的平等,体现了对农民生存权和发展权的尊重,但没有体现对农地外部效益的补偿。土地发展权是“同地同价”原则的权利源泉,建议我国在土地权利体系中引入土地发展权。     

法社会学视野中的“小产权房”现象透视

“小产权房”现象在我国出现并迅速蔓延,暴露出我国改革与社会发展进程中诸多深层次的社会矛盾,其本质上是一个农民平等权利保护、公权约束的问题,同时,还折射出法律的稳定性与法律变革、合法性与合理性等深层次的法理问题。“小产权房”现象启示我国必须实行法律变革、实现民主,并进而推进政治体制改革。     

论农地流转相关法律制度的完善

农地流转是解决农地家庭承包制与集约化农业生产之间矛盾的必然手段,法律制度是确保农地流转的基本保障。然而,相关法律在调整农地流转时却存在诸多不足,需要完善：一是完善《农村土地承包经营法》,对土地投资入股的方式与风险、土地承包经营权流转的性质、农地流转的登记与农地流转的监管制度进行完善;二是完善《信托法》,增加土地信托的规定;三是完善《农民专业合作社法》,对成员的出资方式、合作社的法人性质、合作社及其成员的法律责任等问题进行完善。     

基于增减挂钩模式“迁村并点”效益探究——以邙山镇六村为例

城乡建设用地增减挂钩是对农村居民点整治规划的新思路,被广泛应用在当前新农村建设中,对邙山镇六村居民点整治“迁村并点”的规划方案加以研究,探究城乡建设用地增减挂钩“迁村并点”模式下可取得的规划效益,“迁村并点”不仅可以促进土地的节约集约利用,而且可以完善公共基础设施,改善农民的居住环境;同时还可以促进农村的经济发展,促进城乡一体化发展的进程;但最终的规划效益取决于方案的实施情况,所以在规划方案实施过程中,为政府监督管理部门提供政策参考;也为农村居民点整治后的效益评价体系提供了参考依据。     

从贵州清水江文书看近代中国的地权转移

具有数量大、时间长、区域广、价值高等特色的清水江文书是深入了解西南地区和乡土中国的第一手珍贵资料。土地买卖、地权转移是清水江文书的主要种类,“白契”、“红契”并存而又以“白契”为主的文书显示出了地权转移“亲房优先购买权”、“典卖”或“借钱借谷以田抵押”、“亲属间买卖以市场惯例操作”、“中人或房族人作证”、“多不惊动权力机构和政府”等特征;约定俗成的习惯性规制及其房族亲族等的仲裁作用使得清水江流域的地权转移在近代一直稳定存在和延续,并使土地资源因人口分化与经济变动得以顺畅而有效的配置。又其地权转移文书的内容与书写格式与汉族地区的极为相似,表明近代清水江流域少数民族地区的经济社会活动、市场经济因素与江南经济发达的农村相比差别不大,甚至某些方面更加灵活和便于操作。     

房屋拆迁补偿协议外的国有土地使用权补偿问题

房屋拆迁补偿协议书乃民事合同,对此做出的行政复议决定书应为无效且对合同当事人不发生任何法律效力。2003年发生的国有土地使用权提前收回事宜,应适用国有土地使用权“相应补偿”之立法,其实质是对房屋及其他不动产的补偿,而土地使用权本身仅涉及土地出让金退还问题。补偿协议书中约定对房屋的充分补偿应视为是对土地使用权相应补偿权的行使。在对房屋充分补偿的前提下,再行主张对土地使用权的补偿,违反了“相应补偿”的立法意旨;主张对房屋占用范围以外的土地的补偿违反了土地在民法上的独立性。在国有土地使用权提前收回的情况下,并无“地随房走”原则之适用。     

城市化进程中的土地出让收入与地方政府财力缺口——基于地级城市面板数据的分析

在财政分权的框架上,运用中国330个地级以上城市2004～2007年平衡面板数据,对“土地财政”假说进行了验证。结果发现：财政分权正向激励了“土地财政”行为,土地出让收入弥补了财力缺口,同时提高了公共品的提供水平。由此论证了在城市化进程中地方政府的土地出让行为的确是为了弥补财力缺口,是“迫不得已”的行为。