宅基地土地置换若干问题探析

对宅基地土地置换的内容并对其相关问题进行研究。宅基地土地置换是指依据土地利用总体规划,对符合条件的农村宅基地复垦为农用地,与规划为建设用地的农用地进行调整置换,并对村庄进行规划整治的特定行为。宅基地土地置换过程中存在地方政府对建设用地指标的利益驱动问题和农民权益被漠视问题。因此宅基地土地置换工作需要南卑裂开,     

宅基地置换模式的正当性标准

在宅基地三权分置的制度改革构建中,已有的试点经验表明宅基地置换是实现宅基地三权分置的重要方式。宅基地置换受农村经济管理体制、权利观念、自治状况、土地制度以及城市化水平等诸多条件的制约,在各地呈现出不同的置换模式。影响宅基地置换中农民权益的因素也十分复杂,在我国农村类型多元化、政府财力及能力不均衡的当下,难以推行统一的宅基地置换模式,应当在不同条件的制约下寻求宅基地置换应当遵循的正当性标准,在置换主体上应确立农村集体及其成员的核心地位,置换目的应以增进农民福利为主,置换模式上应结合各地情况进行选择,同时应积极发挥政府的行政指导和给付职能。     

宅基地土地置换的实证分析——安徽省太湖县实践调查

宅基地土地置换是指依据土地利用总体规划,对符合条件的农村宅基地复垦为农用地,与规划为建设用地的农用地进行调整置换,并对村庄进行规划整治的特定行为.太湖县在宅基地土地置换实施实践中积累了有益经验,也存在一些普遍性问题.宅基地土地置换过程中需要关注地方政府的利益驱动问题和农民权益保护问题.宅基地土地置换工作需要有序展开.     

农村宅基地置换模式及其效益评估——基于江西的调查和农户视角

宅基地使用权置换,有利于解决宅基地闲置和低效利用的问题。通过实地调查,从农户的角度探讨了江西都昌县宅基地置换工程的成本一收益问题;目前该县宅基地置换方式以农户择地新建为主,而不是大部分安置至中心村或城镇。其原因在于：未统一建设中心村,公共设施配套滞后;补偿标准低;社会保障制度不健全;农户对宅基地置换后的家庭生活状况不满;农民“以地为生”的观念根深蒂固。据此提出了促进宅基地置换的建议：建立公正的利益均衡机制;有效发挥宏观调控机制的作用;健全社会保障机制。     

农村宅基地置换城镇住房改革研究综述

目前中央及一些地方政府的一系列文件为农村宅基地置换城镇住房改革创造了良好的政策环境,本文认为农村宅基地置换城镇住房对于推进农民市民化进程、改善农民福祉、充分利用土地资源、促进地方经济发展都具有十分重要的意义。在详细分析国内外相关研究现状的基础上,评述了农村宅基地置换城镇住房改革研究的关注焦点与不足之处,并分析了农村宅基地置换城镇住房改革研究的发展动态。     

农村宅基地“三权分置”的政策意蕴及实现路向

我国农村宅基地法律法规面临着城市化发展进入新阶段、乡村振兴战略实施、宅基地制度改革遇到新矛盾、宅基地管理政策失灵等系列挑战,因此,宅基地“三权分置”适时提出。学界对于宅基地“三权分置”的法律意蕴莫衷一是,研究发现,“宅基地所有权+成员权+用益物权”的观点更具科学性。落实宅基地集体所有权,要明确宅基地集体所有权的权能构成并通过宅基地专门立法给予保障;保障宅基地农户资格权,必须建立宅基地资格权的登记、置换和退出制度;适度放活宅基地使用权,可通过扩大和转换宅基地使用权的权能来实现。     

农户宅基地置换城镇住房调查报告——基于河南省1211个农户的调研

宅基地整理是城市化与工业化良性互动、城乡建设用地增减挂钩的关键环节.了解农户宅基地利用状况、腾退意愿和利益诉求有利于公正、合理、有序地推进宅基地整理工作.通过对河南省1211个农户的实地调研,得出以下结论:河南省宅基地闲置严重,具有整理的必要性;农户具有宅基地置换城镇住房的意愿,对城市生活成本有心理预期;90～120平方米的城镇置换房能够满足大多数的需求,农户可承担5万～15万额度的住房贷款;就业技能和创业技能成为农户进城后关心的重要问题.基于此,提出了将宅基地腾退与产业发展、农民安居、培训、就业相结合,建设多位一体示范区等建议.     

宅基地置换中农民土地权益保护问题探究——以浙江省为例

根据宅基地置换实践是否触及土地所有权从集体到国有的变更,可以将置换区分为征收置换和协议置换两种形态。但各地的规范性文件无论是实体上抑或程序上对这两种置换模式并未予以界分,这样便产生了公权力越界和私权利弱化等问题。宅基地置换项目的启动应以行政许可为必要,即以公权力的介入为必要。征收行为产生的法律关系性质为行政法律关系,政府既具有公权主体的身份,也具有私权主体的属性。然而协议置换属于民事法律关系,双方法律地位平等,政府与置换协议法律关系一般无涉。征收补偿和协议补偿的标准应体现差别待遇,两者补偿标准究竟孰高孰低,颇值研究。     

福建省农村宅基地退出探析

福建省农村宅基地退出增加了耕地后备资源、提高了土地利用效率、改善了农村生活环境、为土地整治和农村发展筹集了资金的同时;还存在宅基地退出复垦效率低下、复垦资金筹集困难、复垦宅基地土质差利用率低、偏离复垦目标、导致农民缺乏安全感等问题。结合我国其他地区农村宅基地退出的实践和经验,提出健全农村宅基地整理、置换、复垦机制,设置宅基地退出复垦为耕地的质量评价标准,制定合理的宅基地退出利用规划,完善宅基地退出补偿机制,以及完善宅基地退出后的社会保障体系等建议,激发农民宅基地退出热情,提升复垦土地利用率。     

农户宅基地置换效果的影响因素分析——以福建省莆田市为例

运用Logistic回归模型,论证分析影响福建省莆田市农户宅基地置换效果的因素,结果表明农户宅基地置换效果受到5个维度中7个变量的多重影响.根据影响因素的贡献量大小依次排列为职业技能培训、受教育程度、政策意见征求、安置房面积、政策了解程度、社会服务和保障、地理区位交通.据此提出加大国家相关政策的宣传力度,提高农户对置换政策的认知,完善相关社会保障体系,加强体制机制创新等对策建议.     

农村宅基地流转问题研究述评

在中央"占补平衡"和"增减挂钩"的要求下,通过整理、置换、征收等宅基地流转方式已经成为地方政府获得新增城市土地或建设用地指标的主要方式。学术界对以地方政府为主要推动者的宅基地流转进行了深入研究。关于宅基地流转问题的研究主要集中在宅基地管理、使用、流通中存在的问题,农户宅基地流转、退出意愿,土地增值收益分配,农户的福利变化以及政策建议等方面。     

农村宅基地有偿退出的政策与实践——基于2015年以来试点地区的比较分析

为了解决城乡建设用地不合理的“双增长”和农民进城后宅基地闲置低效利用日益严重的问题,探索和建立宅基地有偿退出机制已成为宅基地制度改革的重要任务。在梳理宅基地有偿退出相关政策的基础上,对2015年以来部分试点地区的实践进行总结,主要有置换式、变现式和收储式三种模式,不同模式的实施目标与成效、主导方和补偿资金来源、实施对象、基本特征均存在差异。未来推进农村宅基地有偿退出须建立农村宅基地地价评估制度、引导和激励有条件的农民先行退出、规范宅基地有偿退出程序及建立宅基地有偿退出长效机制。     

农户宅基地退出的补偿意愿调查及政策建议

以农村宅基地退出制度的历史考察与法律解读为研究起点,分析透视农村宅基地退出制度面临的困境。通过对农户宅基地退出补偿意愿的“百村调查”得出结论：补偿是否合理、公平是影响农户宅基地退出的关键;货币补偿中要“以高于商品性住房的价格进行补偿”,实物补偿中要“以高比例进行房屋面积置换”是大多数农户的心理预期。针对调查结论,政府在鼓励和引导农户宅基地退出的过程中,要把制定完善宅基地退出与补偿的法律法规,制定合理的补偿标准,建立宅基地退出的动力机制以及保障体系作为重点工作。     

宁波市农村宅基地流转机制初探

文章结合宁波市新农村建设的相关调查,认为目前宅基地流转的主要方式有出租、出售和置换等三种。宅基地流转中存在的主要问题是宅基地流转的现实需求与相关法律法规的限制性矛盾十分突出。因此,必须建立以“单向流转、有序实施”为总体框架的农村宅基地流转新机制,形成以镇(乡)为单位的宅基地统一审批机制、农村宅基地统一管理使用机制、农村宅基地有偿使用流转机制和城乡一体化的宅基地流转机制。为保证新机制安全、有效、健康地运行,还应该修改《宁波市农村宅基地管理办法》,建立以多元投入为核心的农村宅基地流转保障基金,改革户籍制度,降低农民进城(镇)、居民进村的门槛,建立规范、有序的农村宅基地市场,从而推动和谐有序的新农村建设。     

城乡一体化背景下的农村宅基地问题研究(二)——福建小城镇建设过程中的一种模式借鉴

剖析了小城镇建设过程中解决农村宅基地问题的规划先行、资金到位、制度配套和置换落实等重要环节,并以莆田市西天尾镇为研究样本,将其在解决宅基地问题中的做法归纳为"一个核心理念,两个层次规划,三方面政策配套,四条基本原则和多元治理格局",以期形成一种模式,为福建省新一轮小城镇建设过程中农村宅基地问题的解决提供借鉴。     

可持续生计框架下农户闲置宅基地处置意愿的影响因素研究

基于福建省460份农户调研数据,通过可持续生计框架,运用无序多分类Logit模型对农户的闲置宅基地的处置意愿进行实证研究。研究发现:总体上,农户对闲置宅基地的处置存在多种意愿,但当前处置意愿仍然较低;从具体的生计资本指标影响分析看,宅基地宗数、户均劳动力水平和宅基地政策认知情况等因素对农户宅基地的处置意愿均产生显著正向影响;农户的出租意愿受到是否有城镇住房因素的影响,农户宅基地转让意愿受到家庭现有耕地面积的影响,农户宅基地置换意愿还受到宅基地建筑面积与留村的直系亲属数量、家庭年均收入的影响,农户宅基地退出意愿则受到家庭现有耕地面积、是否担任村干部及家庭保障情况等因子的影响。据此提出:尊重农户多元意愿,采取差异性盘活政策;持续推进宅改政策宣传,促进农户转变私权意识;普及农村职业教育,完善农户社保机制。     

农户分化、财产价值认知与宅基地退出行为

基于长三角地区实地调查,分析了农户分化对宅基地退出意愿及受偿方式选择的影响路径,进一步探讨了财产价值认知的中介效应。结果发现:(1)农户分化对宅基地退出意愿既有直接影响也有间接影响,财产价值认知发挥中介作用,中介效应占比11.85％;(2)农户分化会显著负向影响农户对城镇房屋置换补偿方式的选择,显著正向影响农户的一次性货币补偿选择,中介效应占比分别为17.05％和12.70％;(3)相比较于远郊区,近郊区农户分化对宅基地财产价值认知和退出意愿都更加强烈,两个区域农户在受偿方式选择上存在一定差异。基于此,建议政府通过拓宽宅基地退出后农户的就业渠道、加强宅基地制度改革的政策宣传以及制定多元化的宅基地退出补偿机制等措施推进宅基地制度改革。     

农村土地流转的政府支持和模式创新——来自重庆市江津区的经验与启示

采取半结构式访谈法对江津区2个镇开展了农村土地流转实地调研。调研发现:江津区土地流转呈现速度逐步加快,形式主要以租赁和转包为主的特点。政府主要采取培育市场主体、扶持特色产业、组建农业担保公司、建设现代农业园区、规范流转程序及合同文本、实施农村集体建设用地置换方案、设立土地交易所等方式和手段支持土地流转。江津区土地流转主要有以下三个模式:引进多个业主发展特色农产品推动土地流转,依托公司建立农业产业园实现农地流转和宅基地置换,依托政府项目实施土地整理置换农村宅基地。江津区土地流转存在土地承包经营权流转最长期限有待作出规定,无地农民问题有待解决,农户规模小且分散不利于土地规模化流转,土地流转管理服务机构设置有待完善等问题。     

四川省乐山市棉竹镇“宅基地换房”模式研究

在尊重农民自愿的基础上,稳步有序推进“宅基地换房”工作,开辟了农村建设用地重新整合、流转和集约利用的新途径。“宅基地换房”能有效兼顾地方政府、集体经济组织和农民等多重主体的利益,地方政府可以获得规划外的建设用地指标,集体经济组织的土地所有者地位在城乡建设用地指标置换与调配过程中会得到相应的体现,农民的财产性收入也会大大的增加,因此,“宅地基换房”是促进城乡土地资源合理优化配置的一种有效的途径。通过对四川省乐山市棉竹镇“宅基地换房”模式的操作程序、存在问题及优化对策进行系统的研究,对其他地区的“宅基地换房”工作将提供一定的借鉴和参考。     

农民的城镇定居意愿及其影响因素分析——基于河南省10县(区)40村的调查

通过对河南省10县(区)40村农业户口居民的抽样调查,构建logistic模型定义了17个解释变量,对农民城镇化意愿和影响因素进行分析,结果显示,受访者的性别、进城工作意愿、子女入学条件、放弃耕地意愿、宅基地置换城市住房意愿等与农民定居城镇的意愿呈正相关;而其年龄、目前生活状况与定居意愿负相关。影响农民迁徙定居的主要因素是耕地和宅基地问题以及进入城市面临的就业收入、住房和子女教育问题。