农村土地经营权抵押的法律适用及运行保障——以《农村土地承包法修正案（草案）》为中心

《农村土地承包法修正案（草案）》对农村土地经营权抵押的法律关系主体、抵押的设立和实现等进行了一系列改造。在土地经营权的抵押中应当明确“农户”的法律地位以及农户内部成员间的共同共有关系,并保持土地承包关系的稳定。明确抵押权的设立采用登记生效主义。规定物上代位权以保护抵押权人,引入涤除权以保护土地经营权再流转情况下的抵押物买受人。农村土地经营权抵押的法律适用必须基于物权法、担保法、农村土地承包法、土地管理法等多个部门法,建立完善的农村土地经营权抵押制度体系并健全相应的运行保障制度。     

土地承包经营权主体辨析

关于土地承包经营权主体,我国法律规定不尽一致,学者们的看法也不相同.其实,以家庭承包方式取得土地承包经营权的主体形式上是农户,实质上是本集体经济组织的成员;而以其他承包方式以及流转、继承方式取得的土地承包经营权的主体则具有复杂多样性.我国物权法应在《农村土地承包法》基础上完善对土地承包经营权主体及相关方面的规定,以增强法律的可操作性和对权利人权益的保障性.     

狭义土地承包经营权特殊用益物权性质及其流转保护

规范和引导农村集体土地流转市场,前提是界定土地承包经营权的内涵和所流转土地权利的属性,但我国立法及相关理论研究对此都缺乏明确的解释。以区分两种涵义的＂土地承包经营权＂为起点,从农民与集体经济组织的产权关系、集体经济组织的性质以及相关法律规定三个方面,分析了狭义土地承包经营权的特殊用益物权性质,指出其作为农村集体经济组织成员平等承包本集体土地的权利,具有不同于一般用益物权的特殊性质,是接近自物权的他物权,是法律保护农民土地产权的重点。土地流转中除了土地互换外,转移的并不是土地承包经营权,而是土地使用权,应当根据不同情况采取相应的规范措施。     

农村土地“三权分置”下的土地承包权初探

农村土地“三权分置”是将土地承包经营权分置为土地承包权和土地经营权,从而实现农村土地所有权、承包权和经营权“三权分置”,以促进土地经营权有序流转。土地承包经营权的身份属性,是土地承包权与土地经营权分置的理论基础。土地承包权,是指农户以集体经济组织成员身份为基础,以承包集体所有土地的同一地块为内容的综合性权利。土地承包权强调农户对集体所有土地的同一地块的权利,包括了持续承包、继续承包、优先购买和补偿请求等权利内容。     

基于“三权分置”的农村土地经营权二元法律制度构造

我国现行"集体所有,农户承包"的"两权分离"农村土地制度,尽显其无法满足城镇化需求的土地流转僵化性。土地所有权、承包权、经营权"三权分置"的构想,缺乏相应的经营权法律制度配套,阻碍了现实中土地的有效流转。"三权分置"的农村土地权利法律制度构建,重心在于农村土地经营权的法律逻辑结构与现实国情,将土地经营权从承包权中独立出来,构造物权化和债权化并置的二元农村土地经营权制度。法律上明确,经过登记公示的为物权性土地经营权,未登记公示的为债权性土地经营权。     

农户主体地位的法政策学辨思

现行法律中出现的"个人承包""公民的承包经营权"等类似表述,是特定政策与规范背景的产物,不足以证成个人是家庭承包的土地承包经营权的主体。农户作为土地承包经营权的主体,有着持久的政策依据。其弹性化的独特属性,是其与自然人之间的本质差异。农户由家庭成员组成,但又独立于其成员。农民的承包资格系一种特殊的权利能力,具有"人人有份"的平等属性,亦不得转让、放弃、继承和被限制或剥夺,从而区别于以农户为主体的土地承包经营权。     

农村集体土地产权“三权分离”论驳析——以土地承包经营权流转中“保留（土地）承包权、转移土地经营权（土地使用权）”观点为例

土地承包经营权流转已是学术界研究农村土地问题乃至“三农”问题的一个热点。目前,经济学界普遍认为：在土地承包经营权流转中,农村集体土地（农地）产权结构被分解为三种权利,其一是（土地）所有权;其二是（土地）承包权;其三是（土地）经营权（使用权）。即“三权分离”论。本文主要分析土地承包经营权流转其结果农户“保留（土地）承包权、转移土地经营权（土地使用权）”来界定土地承包经营权流转内涵该观点存在的主要问题：（1）土地承包权与土地所有权、土地承包经营权其性质不是同一层次的范畴,且不能并列使用;（2）土地经营权其权利内涵无法界定,不是法定的民事权利;（3）土地使用权其权利内涵不固定、无法界定;（4）土地承包经营权是一个完整的民事权利,无法“分解为（土地）承包权和（土地）经营权或（土地）使用权”;（5）流进方取得权利的名称中不存在（土地）经营权。同时,结合在对土地承包经营权流转内涵客观界定的基础上,论证了农村集体土地产权“三权分离”论是不科学的。     

继承土地承包经营权法定流转新形式初探

在现行的法律中继承没有明确被规定为农村土地承包经营权流转的方式之一。但是,继承可以作为农村土地承包经营权法定的流转方式有特定的法理以及法律依据:新的《物权法》规定土地承包经营权为用益物权;《继承法》第三、四条和《农业法》第十三条也为继承可以作为土地承包经营权法定流转方式的存在提供了法律渊源。在实务中继承作为流转方式遭遇到的疑难,也具有可行的策略予以解决。     

继承土地承包经营权法定流转新形式初探

在现行的法律中继承没有明确被规定为农村土地承包经营权流转的方式之一。但是,继承可以作为农村土地承包经营权法定的流转方式有特定的法理以及法律依据：新的《物权法》规定土地承包经营权为用益物权;《继承法》第三、四条和《农业法》第十三条也为继承可以作为土地承包经营权法定流转方式的存在提供了法律渊源。在实务中继承作为流转方式遭遇到的疑难,也具有可行的策略予以解决。     

承包地“三权分置”中 “三权”的权利属性界定

随着社会经济发展的转型,现有土地承包经营权制度在不断强化农户对于其承包地权利的同时,亦带来一系列负面影响。中央适时提出"三权分置"的政策指引,为重塑我国农地权利制度提供了契机。当前学界对于"三权"的权利属性尚存较大争议,不利于地方实践的推进及最终立法的制定。"三权"之间是内在统一的整体,应当以整体性思维解析"三权"的权利属性界定,确定"三权"由政策向法律转化之后的权利性质。由此,达到放活并规范土地经营权有序流转之目的。     

补充耕地按等级折算方法在耕地占补平衡中的应用

文章考察了我国的占补平衡的实际情况,分析了占补平衡中存在的一些问题,提出了依照我国的土地法规,利用农用地分等的成果,采取补充耕地数量质量按等级折算的方法来解决占补平衡工作的一些问题的思路和对策。     

理想与现实之间——宋人的井田梦以及均田、限田和正经界

以授受为特征的中国古代各种“田制”崩溃之后,代之而起的是“田制不立”的宋代社会。“不抑兼并”的国策使宋代土地矛盾十分严重,“井田制”成为挥之不去的梦。统治者和士大夫们寻求“渐均贫富”的良方,经历过均田、限田和正经界等各种尝试。朝廷(国家)与官僚地主阶层在经济上无法解决的利益冲突使企图缓和社会矛盾的种种努力终归失败。     

完善土地整理发掘土地潜力

土地整理就是在土地利用总体规划控制下 ,对现有土地利用结构、土地利用空间、区位进行再配置 ,充分挖掘土地有效利用面积 ,以实现土地利用的社会、经济、生态效益最大化以及土地的持续利用 ,它是社会经济发展由外延型向集约型转变的一个具体体现。一、土地整理的模式第一 ,以“集中”为主的整理模式。以乡镇为基本单位 ,对零星分散和规模布局不合理的农村小城镇、乡村居民点、农村工业点等统一规划。引导农民住宅向城镇集中 ,引导工业向工业园区集中 ,推进耕地向规模化经营集中。农村居民向小城镇集中 ,就是在小城镇辖区内集体经济组织之间…     

我国征地补偿制度与征地区片综合地价改革

我国现行征地补偿制度存在着征地补偿办法不合理,征地补偿费用标准偏低等问题,目前对征地补偿制度改革的一项重要措施是制定和实施征地区片综合地价。介绍了征地区片综合地价的概念,分析了确定征地区片综合地价应考虑的因素,说明了征地区片综合地价的具体应用,论述了实施征地区片综合地价的意义。     

推进土地管理制度创新,破解开发区土地制约难题

改革开放以来,我国开发区经济建设取得了令人瞩目的成绩。但伴随着改革开放和开发区经济建设的快速发展,土地对其制约瓶颈作用越来越明显。文章在认真分析我国开发区土地利用和管理的特点、现状的基础上,对我国开发区经济存在的土地管理制度宏观失调、规模集聚效应不明显等问题进行剖析,进而从科学评价开发区土地资源、推进管理制度创新、提高土地集约利用水平与整体效益、加快开发区科学发展等方面提出相关的对策建议。     

新阶段农村土地制度改革目标是建立现代土地制度

本文对中国农村土地改革成果进行了科学的估量和审视;论述了把农村土地改革引向深入的历史必然性和时代必要性;认为把农村土地改革引向深入的目标是建立现代土地制度。     

两宋土地关系的法律特征

中国古代没有＂物权＂概念,＂物权＂概念来自近代西方法学。但在中国古代,无论在观念上、事实上还是在相应的法律制度上,＂物权＂都是存在的,两宋也不例外。从法制史的角度,以土地物权为视角对两宋土地关系的法律特征进行了探讨。     

论农村土地的新功能

农村土地的传统功能是生存功能、就业功能和社会保障功能.随着市场经济的发展,农村土地衍生出价值功能、财产功能、融资功能和资本功能等新的功能.     

刍议土地使用权出让合同的法律性质

近年来,我国房地产市场异常兴旺,土地的稀缺性和重要性正逐步体现出来.土地使用权出让合同对于保障这种宝贵资源的正常流转起着举足轻重的作用.但目前我国法律并未对其的性质作明确认定.法学理论界对此亦存在四种不同的学说:行政行为说、行政合同说、经济法律行为说、民事法律行为说.由于对土地使用权出让合同的性质在认定上认识不一,导致了法律实践上的诸多混乱,如行政合同与民事合同规则混淆;土地使用权出让合同命令色彩过于浓重;受让方权益不受尊重;出让方有职权没有得到充分而适当地行使等.本文立足于论述土地使用权出让合同的民事法律行为性质,希望借此厘清此类合同中各方权利义务,促进土地资源的有效、合理配置.     

进一步完善农村土地制度改革的思考

我国最成功的改革在农村,成功在于对土地集体所有制范围内农民个人所有权的确认,它是马克思重建个人所有制理想的实现:集体的所有权由联合起来的个人共同行使,体现为公有制;具体占有、使用或消费时,所有权平等地落实到集体中的每一个个人身上,体现为个人所有制。在推进农业现代化和新型城市化的进程中,随着生产力水平的提高,土地已变得不适宜分散经营,应当坚持土地公有制,同时将完整的土地所有权还给农民集体,建立城乡统一的土地市场,让农民分享土地增值收益。一切商业用地都不应改变土地的集体所有制性质,"土地财政"实际是对农民土地财产和稳定收益的掠夺,必须立即停止。要接受和认同马克思的个人所有制理论,坚持农村土地公共所有与个人所有的统一,确认农民个人真实的土地所有权,允许他们以抵押、出租或入股的方式,参与土地的规模经营或高效开发利用,以分享收益;坚持从实际出发,在尊重农民个人所有权的基础上严格执法,适时调整土地权属关系,最大限度发挥土地使用效益。