宅基地城乡间流转研究——基于T县城镇化的调查简

T县宅基地流转市场不活跃,交易方式单一,交易价格偏低,与大城市周边农村地区宅基地交易市场的火热场面迥异。“同心圆梯度差”现象客观存在．城郊农村与偏远农村之间的差异不容忽视,偏远农村宅基地城乡间流转的条件尚不成熟。偏远农村地区宅基地向城市居民流转的渠道不畅通,相关政策和规定的限制、农村地区基础建设落后、熟人社会的排外意识、农村居民对房宅的惜售心理构成了宅基地流转的主要障碍。宅基地的使用价值优先于财产价值,保障作用重要于融资作用,宅基地城乡间流转的必要性不充分、效率性不显著。宅基地制度改革需稳妥推进．宅基地城乡间流转应以大城市周边农村地区为试点,从城郊农村向偏远农村逐步推进。同时,要借鉴土地发展权制度,对尚未实施宅基地城乡间流转政策的农村地区的居民予以补贴。对于宅基地所具有的财产价值,主要通过放开抵押、担保、出租等与宅基地的居住保障功能较为兼容的财产收益方式给予保障。     

集体土地使用权流转问题的法学思考

我国农村土地一方面存在着稀缺性,是一种特殊的商品,另一方面法律规定已经跟不上社会的发展,集体土地产权主体不明晰,农村土地被大量浪费,而且流转过程中缺乏对农民权益的保护。为了正确引导农村集体土地使用权流转的发展,改革势在必行。必须针对现状,分别对土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权三种农村土地使用权的流转提出相应的对策,进行法律重构。     

农村宅基地产权法律表达的70 年变迁(1949—2019)

受苏联宪法影响,1954 年《中华人民共和国宪法》首次引入“生活资料/ 生产资料”概念。 在法律层面上,农民房屋从公民私有财产被改造为生活资料。 1962 年的《农村人民公社工作条例(修正草案)》则把性质上属于生活资料的农村宅基地归入生产资料,变成了集体所有、农民使用。 通过房屋“生活资料化”和宅基地“生产资料化”,农民原先的宅基地所有权被弱化为一个事实上的居住权。 改革开放以来,在立法上恢复了房屋的财产本质,确认并通过改革不断实现宅基地使用权的用益物权性质。 宅基地的财产属性逐渐得到恢复。 70 年宅基地产权法律表达变迁的历史说明,应在坚持集体所有前提下不断推进宅基地财产化,赋予农民更多财产性权利,这是真正实现乡村振兴的必由之路。     

乡村振兴背景下宅基地资格权研究

《乡村振兴战略意见》提出宅基地资格权,宅基地资格权的增设弥补了宅基地"两权分离"的制度缺陷。宅基地资格权属于成员权范畴,权利主体为农村集体经济组织成员而非农户,宅基地资格权人享有可期待利益。法律法规应当规范宅基地资格权的取得与退出,该权利随身份的产生而取得,随身份的丧失而灭失。宅基地资格权的典型权能包括宅基地分配请求权、政府征收补偿权、退出权以及退出补偿权。"保障宅基地资格权"是为了"放活宅基地使用权",因此在明晰宅基地资格权相关概念的基础上,针对实践中宅基地上房屋买卖、租赁、赠予、抵押、继承等不同情形,法律法规应当重新规范宅基地使用权流转的相关内容。     

“三权分置”下农村宅基地盘活利用的赋权实践及振兴路径——基于晋江市典型村庄的实证分析

“三权分置”下不同类型村庄如何形成农村宅基地盘活利用路径,进而与乡村振兴目标有效衔接是有待探究的理论与现实问题。通过构建多主体赋权与“经济-社会-治理”制度绩效的综合分析框架,选取晋江市城郊融合类、集聚提升类和特色保护类三种不同类型的村庄进行案例实证研究。研究发现：(1)城郊融合类村庄探索出的住房抵押模式,通过使用权财产权能的规模经济效应释放推动村庄更新,并以宅基地功能转型的作用机制形成多产业融合的产业振兴路径;(2)集聚提升类村庄通过“旧村改造”实现环境宜居建设,呈现出地权集体化与共同利益塑造的乡村秩序,形成强组织统合的组织振兴路径;(3)特色保护类村庄基于资源禀赋推进宅基地入市改革,构建的使用权市场交易机制降低了交易费用,并形成“村集体-市场”共建的产业与文化振兴路径。不同类型村庄在内外部要素与制度赋权的互动机制下,构建了差异化的产权配置形式与实施机制,进而形成与乡村振兴目标耦合的盘活利用路径。     

农户分化、财产价值认知与宅基地退出行为

基于长三角地区实地调查,分析了农户分化对宅基地退出意愿及受偿方式选择的影响路径,进一步探讨了财产价值认知的中介效应。结果发现:(1)农户分化对宅基地退出意愿既有直接影响也有间接影响,财产价值认知发挥中介作用,中介效应占比11.85％;(2)农户分化会显著负向影响农户对城镇房屋置换补偿方式的选择,显著正向影响农户的一次性货币补偿选择,中介效应占比分别为17.05％和12.70％;(3)相比较于远郊区,近郊区农户分化对宅基地财产价值认知和退出意愿都更加强烈,两个区域农户在受偿方式选择上存在一定差异。基于此,建议政府通过拓宽宅基地退出后农户的就业渠道、加强宅基地制度改革的政策宣传以及制定多元化的宅基地退出补偿机制等措施推进宅基地制度改革。     

论作为新型城镇化自主动因的逆城市化

科学的城镇化(新型城镇化)过程本是农村向城市靠拢,城市向农村渗透的双向过程。我国曾经的城镇化之路却过分侧重于前者而忽略了后者。逆城市化则是城市向农村渗透的方式,其既作为城市化的一个重要阶段而存在,亦是推进城市化进程的积极因素,其产生具有客观性和不可逆性。遗憾的是,逆城市化并未在我国积极发生,并非因为我国社会基础条件不充分,而是由于特殊的制度障碍所妨害。如何利用这一客观力量推动我国新型城镇化进程是现有制度改革应该关注的重点。宅基地使用权革新是变革的关键。     

宅基地使用权流转效力的异化与演进--基于立法与司法的比较

我国宅基地使用权流转制度的顶层设计，在基本法层面，并没有明确禁止宅基地使用权的流转，但各地法院的司法指导意见和审判实践却推衍出宅基地使用权流转的法律效力以认定无效为原则，以认定有效为例外的处理规则。这种隐性制度安排，实际造成宅基地使用权“产权”制度不明晰，使宅基地使用权无法实现资源最优配置的流转。因此，有必要理清宅基地使用权流转的标准和尺度，回归兼顾效率和保障的价值理念，对宅基地使用权流转效力的判定，应当主要考虑宅基地使用权流转是否违反了宅基地规划或用途管制。国家对宅基地使用权流转的法律治理，可以从仅管地、不管人的角度切入，对符合土地规划和用途管制的宅基地使用权和农村房屋的流转，法律承认其转让的效力，反之，则应当认定无效。     

农房可以继承吗

新中国成立70余年来,城镇化进程不断推进,一大批农村人口进入城镇工作,变成城镇居民。与此同时,也有部分人在城镇奋斗久了,想回乡过田园生活。与返乡潮相对应,农村宅基地及农房继承问题颇受社会关注。前不久,有读者来信,反映其退休后想回乡居住,却因乡下祖屋继承一事,与同胞兄弟发生纠纷。本刊现邀请司法机关工作人员对农房继承问题进行答复,以飨读者。