城乡统筹背景下“小产权房”法律调控研究——以成都市为例

"小产权房"主要是指在农民集体所有的土地上所建用于居住的房屋,其外观上欠缺政府相关部门颁发的权利证书。"小产权房"当事人的权利受到一定的限制,在与其他权利对抗时处于弱势,司法救济不充分。在成都统筹城乡建设过程中,突破集体建设用地范围、流转管制,一定条件下允许农民宅基地、住房流转等破解城乡土地二元体制的做法为"小产权房"的命运提供了一种可借鉴的样本。立法应针对不同类型的"小产权房"分别予以不同的调整。     

法律视野下小产权房问题实证研究——基于安徽省合肥市的调查

调查表明,大部分居民认为小产权房具有违法性和风险性,但他们仍然主张小产权房合法化。小产权房长期存在的原因主要有:小产权房价格较低,能解决中低收入家庭住房困难;乡村集体可借此获得巨额财源;土地政策不完善和政府监管不力。形成这些原因的根源是现行的城乡二元土地结构。所以,解决小产权房问题,关键是维护好购房者利益和社会稳定,一是深化土地制度改革;二是切实保护农民利益;三是加快完善城镇居民住房保障体系;四是坚决清理占用耕地和违反城乡规划的小产权房;五是分类别分时段将部分小产权房合法化;六是加大小产权房违法行为查处力度。     

小产权房问题研究——以江西省乐安县移民村为例

小产权房的购房者在购买房屋后不能取得房屋所有权,不能享有相应的权利。小产权房介于农村集体用地和城市建设用地之间的模糊地带,法律一直未对小产权房问题明确表态。这使现实中大量存在的小产权房既不受规制又得不到保护。以实证调查方法为基础,通过走访江西省乐安县,考查当地移民村建设与使用中滥用集体建设用地的情况。并以此为基础探讨我国小产权房应当合法化以及合法化途径的问题。     

住房与城市居民主观幸福感实证研究

本文基于2012年中国劳动力动态调查数据,采用定序Logit回归方法实证分析住房产权、住房面积、住房分配、住房环境和城市居民主观幸福感之间的关系。研究发现:住房面积与幸福感显著正相关,家庭住房面积越大,居民主观幸福感水平越高;与没有产权房的人相比,拥有产权房能显著提升居民主观幸福感;居住空间分配越不公平,居民的主观幸福感水平越低;居住环境越好,居民主观幸福感水平越高。因此,为了提升居民主观幸福感,增加人民福祉,需要进一步深化住房制度改革,努力增加住房供应,保障人民基本住房需求;公平分配居住空间,维护社会和谐;合理规划城市建设,提高居住环境舒适度。     

“小产权房”交易火热的原因及对策分析

从市场上"小产权房"交易火热这一现象谈起,分析了"小产权房"交易是供需双方共同利益驱动的结果.其交易火热的直接原因在于"小产权房"的低价,而深层原因则在于我国长期形成的城乡二元土地制度--国有土地和集体土地.为此,不合法"小产权房"交易的遏制应从供需双方同时进行:一方面,宏观调控房地产市场,保障城市居民住房;另一方面,打破城乡二元土地制度,改革中国农村土地产权制度,通过土地渠道让农民享有经济发展成果,缩小城乡差距.     

“小产权房”问题的法律思考

＂小产权房＂问题近年来成为社会争论的热点,但是各种有关＂小产权房＂的观点存在一些普遍的问题：对＂小产权房＂命名不准确、分类不合理,提出建立＂集体用地流转制度＂时忽略了其应有一定的限制。通过分析＂小产权房＂法律特征,赋予其法律意义上的名称＂村镇集体土地商业住宅＂,进一步界定其为＂建筑在农村集体所有土地上,销售给非本集体经济组织成员的住宅＂。通过对＂村镇集体土地商业住宅＂的重新分类,提出对＂小产权房＂进行＂分类规制＂的建议,并提倡建立和完善集体建设用地流转制度,同时强调给予必要的限制。     

从“小产权房”现象看我国住房保障出路

目前,我国大中城市房价昂贵,针对中低收入阶层的保障住房严重不足。顺应市场需要而产生的农村“小产权房”房价低廉,又有便利的交通与大中城市相连,因而能进入房产市场并迅速发展。“小产权房”虽有其不合法之处,但也预示着我国城市化发展过程中大中城市逆城市化时代的提前到来。统筹城乡规划,效仿新加坡建立科学合理的宏观、中观和微观的各级城镇乃至中心村规划,建立城乡统一的住房管理体系和住房保障,既能消除小产权房存在的基础,又是解决我国住房保障问题的合理出路。     

农村集体经营性建设用地入市的几个法律问题

集体经营性建设用地使用权是一种用益物权。集体经营性建设用地的出让主体是作为土地所有人的"集体",受让主体可以是本集体内部和外部的任何人,但同等条件下本集体内部的组织和成员有优先受让权。入市交易的集体经营性建设用地应包括存量和新增的建设用地,以及城镇规划区之内和之外的土地;但在目前的试点初期,仅以城镇规划区外的存量地入市为宜。集体经营性建设用地出让后,在符合规划和用途管制的前提下,可用于房地产开发建设。集体经营性建设用地入市改革,还应配套解决如何缩小征地范围、城市土地归属、"小产权房"能否转正、宅基地使用权如何改革等相关问题。     

“小产权房”面临的法律困境及路径选择研究——基于统筹城乡一体化发展的视角

高房价和＂小产权房＂是最近讨论的热点民生问题之一。对于＂小产权房＂,在现行法律规定中找不到其合法的地位,而在民间则呈现出购销两旺的局面,＂小产权房＂面临着法律和现实的巨大冲突。本文通过对我国＂小产权房＂面临的法律和现实困境的现状和原因进行分析,提出了站在统筹城乡一体化发展的高度,按照尊重历史、照顾现实、循序渐进的原则,遵循合法、合理、合情的路径,对我国的城乡结构和住房建设进行必要的完善,以期对破解＂小产权房＂难题有所帮助。     

城中村、小产权房是解决我国城镇人口住房问题的有效出路

当前我国的城市住房问题,已经从民生问题上升为政治问题。现有的解决手段在尚不成熟的社会主义市场经济面前,显得缺乏力度,基本丧失有效性。在这个事关亿万居民生活的关键问题上,必须寻求制度上的突破。本文认为,现有城镇土地管理体制必须变革,集体性质的土地应加入到城镇住房建设中去。城中村和小产权房的建设,是以集体性质土地解决城市居民居住问题的有效办法,应予规范改进,进而合理发展。     

从增加农村居民财产性收入角度探析缩小城乡居民收入差距的措施

改革开放以来,中国的经济社会有了大发展,但在发展中也出现了城乡差距过大的问题.特别是城乡居民收入的差距在逐渐拉大,制约着整个中国的现代化进程.缩小城乡差距,是和谐社会的迫切要求.缩小城乡居民收入的差距是缩小城乡差距的主要环节,而增加农村居民财产性收入又是缩小城乡居民收入差距的一个重要途径,为此,要帮助农村居民增加总收入...     

关于改革土地征用制度的论辩

土地作为一种基础性生产要素,其政策问题牵系我国现代化进程。农村集体建设用地的政策选择、城市住房市场调控都是基于土地之上的深刻影响我国经济长期发展的重大问题。在对农村集体建设用地入市和城市住房市场问题进行研究的基础上,提出结论：改革土地征用制度,关键不是土地所有权问题,而是怎样处置好用益物权流转、解决好土地收益分配使用问题,通过单独设立土地收支预算、在保有环节出台房地产税等财税政策强力遏制土地和房屋投资或投机需求,以调整、完善土地和住房市场财税制度。     

基于城乡一体化背景下的农村宅基地问题研究(一)——现实困境及其根源探究

在当前农村宅基地问题研究的制度规约框架下,从制度因素、经济因素、交通因素、家庭结构因素和思想观念因素等方面对农村宅基地困境根源进行探究,希图成为探寻解决城乡一体化背景下农村宅基地问题路径的理论铺垫,以寻求城市发展与农村建设两者共赢发展的空间。     

河北省实现“消费导向”型经济发展的瓶颈分析

城乡居民消费水平的不断提高是拉动经济增长的原始动力,也是发展经济的最终目的。建立"消费导向"型经济发展模式已成为我省经济可持续发展的基本动力。从影响河北省居民消费的因素入手,从城乡居民收入水平、消费倾向、财产性收入、社会保障等角度分析实现"消费导向"型经济发展的制约因素,并提出了针对性的对策建议。     

论电网规划对电网建设用地的影响——以电网规划与城乡规划、土地利用规划间的关系为视角

电网规划是否纳入城乡规划和土地利用总体规划以及纳入的程度如何将对后续电网建设用地审批、用地物权保障、用地取得方式等诸多方面影响巨大。在当前城乡建设发展迅速,土地资源稀缺性日益突出的环境下,电网企业必须高瞻远瞩,高度重视电网规划的设计和纳入工作,依法确保电网规划纳入城乡总体规划和土地利用总体规划,纳入城乡详细性控制规划,从源头上解决电网建设用地难的问题。     

城乡一体发展视角下“小产权房”稳妥流转的路径——从利益和制度成本的维度展开

由于利益驱使,"小产权房"以各种方式逐渐壮大并颇具规模,成为困扰我国房地产市场的一个大问题。当前,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍,有关农村建设用地流转的土地制度改革势在必行。"小产权房"问题必须在城乡一体发展的思路下统筹解决,通过甄别房屋具体情况,在平衡相关利益的基础上,区分对待。"小产权房"这一习惯意义上使用的不规范概念终将变成历史名词。     

新农村建设视野下宅基地使用权流转的困境与出路——由画家村案引发的思考

针对长期以来我国法律限制宅基地使用权自由流转的问题进行了研究。指出司法实务常将市民购买农宅的合同认定为无效。认为宅基地作为农民安身立命之所和主要财富,应当允许宅基地使用权自由流转,以充分发挥农村房屋效用,实现城乡一体发展。     

舟山渔农民住房状况研究——基于第二次农业普查数据挖掘

渔农民住房状况是衡量一个地区经济社会发展水平及农民生活水平的重要指标,也是新农村建设的一个重要衡量指标。本研究运用舟山市第二次农业普查资料及其它相关统计数据,加上实地调研,从结构特征、邻里特征、区位特征三方面分析舟山市渔农民的住房状况。发现舟山市渔农民住房存在着区域发展不平衡、不同经济收入者之间差异明显、住房浪费现象严重等问题,结合新农村建设的目标,提出统筹城乡发展和区域发展、规范农民住房建设、科学建房、促进住房与环境协调发展等对策措施。     

农村集体土地使用权有偿使用制度研究

我国现有的农村土地使用权制度存在诸多弊端，其制度障碍是城乡分割土地利用体制，而这一体制实质上是不允许农村土地财产化，即不具有物权特征。因此，研究这一制度的突破点是构建农村建设用地流转的法律要素，落实农村集体土地所有权，在此基础上建立有偿的有期限的农村建设用地使用权的出让制度，并完善相应的具体制度。     

三权分置政策导向下农村宅基地盘活机制实践探索

随着农村宅基地三权分置问题逐渐成为政府和社会关注的热点,农村宅基地进一步盘活市场和发展空间需求的重要性逐渐显现。对中国农村宅基地政策演变和不同开发模式进行比较,讨论三权分置政策内涵,以陕西省礼泉县官厅村为个案,结合问卷调研和深度访谈法,通过对现状宅基地实际宗地数量、人均拥有量、人群对宅基地用途意愿等分析,研究农村宅基地发展变革历程,探索宅基地利用实践策略。研究认为,在乡村振兴战略和城乡平衡需求的驱动下,宅基地发展存在制度缺失、市场秩序混乱、多元利益主体需求难满足,理论指导和实践应用不匹配等方面困境,通过指标互补、产业融合、休闲共享等实践模式,形成三权分置体系下农村宅基地的盘活作用机制,即摸清宅基地荒置底数,部分建设用地转化为耕地; 引入文化运营企业,植入乡土体验、精品民宿等新业态新功能,实现企业+村集体+村民的三方共赢; 对原有农房户型进行现代化和适老化改造,城市居民与原住户共享养老空间; 利用实际建设与运营成效来验证开发模式的可行性,能够纾解农村宅基地发展困境。